滨海新城明珠——五渚河生态城项目点评

作者:威海新楼市团队 编辑发布于:威海新楼市

近期,东部滨海新城二期——盘福园正式启动了,作为东部滨海新城最受关注而且没有之一的楼盘来说,它的销售进度和价格,牵引着每一个投资或者在新城买房人的神经。东部滨海新城启动已经有两年多的时间,从立项到开发,再到落成,前后经历了五年甚至更长的时间,我们在之前写过也邀请过业内人士对东部滨海新城进行论述点评(可以在子菜单区域点评中了解威海的区域规划),本期借五渚河生态城项目二期发售,再谈东部滨海新城远景。

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【五渚河生态城·盘福园】开盘信息卡

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一、区位分析

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项目位于经区滨海大道西五渚河南,距离经区威海高铁汽车三总站10.8公里,距离荣成那香海旅游度假区17公里。

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项目距离城市副中心在10公里的区域,符合新城投资一般不超过10公里的地理区域。但中间九龙明珠向东至崮山区域发展不成熟,人口商业相对稀少,存在空带断裂发展区域。沿途公路网建设宽阔整齐,相对于青岛南路更通畅。

第一,地理位置可以与临港区的区位相比较。区域衔接威海市经区和那香海,及远景成山区域,临港区同样距离汽车站11km,向南衔接文登区,及远景南海新区。第二,区域对位楼盘个人认为可参考华夏山海城项目,二者距海距离大体相同,旁边都有河流(五渚河更占优势),靠近山体公园,整体环境都优美。

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二、开发商介绍

威海市滨海新城建设投资股份有限公司成立于2015年2月,是为推进东部滨海新城建设,经威海市政府市长办公会议批准设立的一家混合所有制股份公司。公司注册资本2.2亿元,其中国有资本出资占46.9%,社会资本出资占53.1%。经营范围主要包括地下综合管廊、城市基础设施的投资建设运营、房地产开发、物业管理服务、工程项目代建、施工图审查、规划技术服务、房产测绘等业务。开发商自不必说,有着强厚的经济支撑和政策指导,项目质量也可以做到安全放心。

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三、周边及内部环境配套

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环境:1.5万亩辽阔水域,3万亩原生态森林,14.2公里黄金海岸线,山、海、林、河、滩、湾6重生态体系,五渚河主题公园,五渚河山体公园等等

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教育:中心幼儿园、九年义务教育中小学、威海高级实验中学,职业中专

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医疗:机关诊所、新城三甲医院、市立三院

景点:东浦湾海水浴场、海洋世界、逍遥海水浴场、西霞口旅游度假区、那香海旅游度假区、成山头、鸡鸣岛、刘公岛

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政务:市委党校、档案中心、经贸国际交流中心

商业:小区公共服务区、大型商业综合体

交通:公交中心、K7、107路

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【开发商】:威海市滨海新城置业有限公司

【物业】:新城物业

【物业费】:1.96含电梯费

【产 权 】:70年

【绿化率】:51%

【交房标准】毛坯交付(2020年底)

【容积率】:1.27

【层高】:层高3、阁楼2.9

【面积区间】95-256㎡ 实用两居—宽敞四居

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【价格】:起价9080,均价9680

天然气入户、市政统一供暖(地暖)

总占地:10万平方米

建筑面积:19万平方米

总户数:800余户

在售1、2、7、10、14、18、19号楼,8、9、11、16、17楼号未开售

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高层:14+1,16+1,面积95-175平

小高层:10+1,面积108、146、256平。

户型:(95平米)两室两厅一卫,(108、115平米)三室两厅一卫,(146平米)三室两厅两卫,(175、256平米)四室两厅两卫

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贷款首付比例:首套房首付30% 二套房首付40%

简评:项目为低容积率,高绿化率的园林生态社区,适合养生,养老及度假需求。以目前的配套条件来看,可以满足基本的生活需求,但仍需要有车,比方说去周围附近大一些的超市,就要2公里左右的崮山镇中心家家悦超市,对于大部分人的大部分情况来说,是比较不便的。另外例如医院目前还缺乏,还在商谈落地中。学校来说,高中只有新一中和三中的选项。更不要说最重要的中学了。因此,这个盘并不适合刚需,对于一些考虑先在威海买房,等以后好度假养老的客户群体是可以优先考虑的。

四、楼盘点评

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五渚河生态城项目目前是整个东部滨海新城,乃至整个经区疏港路以东最好的住宅项目。低密度高绿化住宅,高科技以及超前规划,同时兼具山、海、河(大河)多重景观的花园社区,开发商及物业都有比较高的保障。项目链接着经区和那香海景区,同时是政府重点的规划项目,符合向东和向南延伸的两个主轴方向。项目目前的劣势在于配套和人口导入不足,人流量同那香海相似,受季节影响大。项目均价逼近一万,缺少刚需支撑,适合养老、养生及度假和小部分长期投资的客户群体。

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与临港区(同样的距离,汽车站至临港区管委为11公里)相比,东部滨海新城主要优势是近海。

第一,行政区划

威海临港经济技术开发区起步于2005年初,2006年3月成立省级开发区,2008年4月成立威海工业新区,2013年11月20日,经国务院批准升级为国家级经济技术开发区。全区总面积297.19平方公里,辖4个镇(街道),167个村(社区),人口13万人。

威海东部滨海新城作为威海中心城区的重要板块,对加快中心城区向东拓展和提高中心城市辐射带动能力具有重大意义。新城开发建设坚持国际标准、突出地域特色,高起点规划、高水平运营、高标准建设,全力打造国际著名旅游度假胜地、会议会展和科创经济产业聚集区、产城融合示范区,建设“精致城市·幸福威海”的样板。

威海东部滨海新城总体规划面积191平方公里,包括泊于、桥头两镇全部辖区和崮山镇部分辖区。其中,核心区面积73平方公里,以泊于镇为主体,包括崮山镇、桥头镇部分辖区;启动区面积22.8平方公里,是近期新城开发建设的重点。新城建设用地规模为45平方公里,规划容纳40-45万人。《东部滨海新城开发建设实施方案》(威办发〔2014〕8号)中明确了新城“三年成势、五年成形、十年成城”的总体目标,先期重点开发建设启动区,同时抓好桥头产业园区开发建设。

第二,经济发展规模

汽车站至临港区,有青岛南路沿线的工商业布局,中间有凸起的城郊区温泉镇,人口密集,工商业发达,交通连接密切,向南与临港区衔接较为紧密。

空间经济学认为,道路小而窄的商业区相比宽阔的马路更有利于人口聚集及工商业发展。因此,城市的发展导向会大概率连接相对崮山镇更密集的温泉镇;相对于冷清宽阔的成山大道东进,会沿着汇聚荣成、文登、乳山方向的青岛南路南沿;相对于更有沿海优势,季节性人气的东部滨海新城,更稳定的长期居住人口,才是就业、税收、上学、住房的保障,才是城市发展的坚强后盾。

第三,远景规划

长远来看,社会发展由海权向路权转移,沿海城市的优势在弱化,人口和资源向交通更便利,城市更发达的地区汇聚。况且,在威海来说,三面环海,沿海的稀缺性更加弱化,而且并不是所有的海滩,都是优质的,对于房地产来说,只有市区核心的海景房才是长线稳定的资产。如果当下受客观条件限制,顺应城市发展的主流才能提高未来能够置换的可能性。

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结语

本文对于五渚河生态城点评和东部滨海新城的城市发展规划,暂且先介绍到这里了。您对五渚河生态城及东部滨海新城有什么看法或建议,欢迎在留言区留言,关于城市发展规划您也可以说出您的想法和建议,后期我们会持续跟进两个区域的发展规划动态,敬请关注。

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