威海楼市进入大横盘期,购房者该如何面对

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威海楼市进入大横盘期,购房者该如何面对

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去年10月,万科的“活下去”刷爆了朋友圈,今年才8月下旬,万科就放出裁员消息,并宣布不会再在三四线城市拿地,转向加快销售、积极回款。

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房产大哥的态度可以在某种程度上代表开发商。

在官方,从18年的731政治局会议“坚决遏制房价上涨”,到今年7月30日“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,8月23调控的力度从未放松。

种种迹象明确告诉我们,接下来的市场将进入一个横盘期。

横盘的意思就是平稳,可以有轻微的波动,但绝不会有明显的涨跌,如下图,威海自18年第四季度以来基本上就保持在一个“稳”的状态。

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这样的横盘状态意味着什么呢?

我们购买房产为的是抵抗通货膨胀、为的是保值乃至增值。

通货膨胀,简单来说就是货币贬值、物价上涨。

还记得去年的天价香菜吗?当时主流解释是寿光受灾,引发供需失衡,从而导致蔬菜价格猛涨,但实际上,在此之前全国蔬菜价格已经连续上涨了7个周。

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而蔬菜/物价上涨的真正原因就是通货膨胀,流到市场上的货币多了。

从2018年1月以来,央行多次降准:

2018年1月25日,定向降准0.5%,释放流动性4500亿元;

2018年4月17日,央行降准1%;

2018年7月5日,定向降准0.5%,释放流动性4500亿元流动性;

2018年7月5日,定向降准0.5%,释放流动性4500亿元流动性;

2019年1月4日,央行宣布全面降准1%,相当于一次性释放1.5万亿流动性;

2019年5月6日,定向降准1.5%,释放长期资金约2800亿元;

……

如此多的货币进入市场,对我们对直观的感受就是消费品的全面普涨,

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鼓励贷款买房的一个重要原因就是通货膨胀的存在,现在每月还3000确实很多,等到十年后,因为通货膨胀的原因,月还3000的压力就减小了。

另一方面房价不变,但通货膨胀却在,那就意味着房子在贬值。

通货膨胀率有不同的计算方法,根据TRADINGECONOMICS的统计,近十年的平均通货膨胀率约为6%,18年的较低在2%左右。

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如果按2%算,100万的一套房子,一年之后的价值就是98万,而这还是一个很低的膨胀率,实际情况下,有很大的可能房子贬值得更厉害。

也就是说,在横盘状态下,房价其实是下行的。

对这一状况反应最快的应该是炒房客,炒房客大多是多方借贷、高杠杆操作,赌的是低位买进、高位卖出,在横盘状态下,非但高位卖出不可能,就连快速出手都很困难,这样一来就要面临还贷困难,甚至断贷的可能。为了摆脱困境,他们就有可能低价抛售手中的房产,扰乱市场,引起动荡。

在这种情况下,若是一个城市中炒房客很多,必然会动摇到楼市的稳定。

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根据山东大学威海营销管理研究中心房地产大数据平台的调研数据,2018威海住宅购房群体的年龄主要分布在20-40岁,购房目的是结婚等刚需和改善型需求,其次是50-60岁群体,购房目的是投资和改善。

2018威海的外地客群是主要购房群体,购房者主要来自山东省内其他地区和东北三省地区。

可以看出,威海购房者结构良好,基本上不会受到炒房者的影响。

楼市的情绪是买涨不买跌,这种情绪的影响从当前威海楼市的状况就能感受得出来,楼市萎靡,虽然价格未降,但购买欲望会降低,观望之中,成交继续下滑,这个时候,供求比就非常重要了。

在楼市横盘期,成交量下降,库存上升,若是土地供应还增加,继续加重库存,使得市场供应量远远大于需求量,必然会对房价造成更大压力,容易引发降价。

威海近来土拍市场十分热闹,8月份一个月成交土地74宗,总量看起来很庞大,但实际上,绝大多数都是商服用地和工业用地。

就商住用地来说,2019至今拍出的数量十分有限:

环翠区:望岛万达地块、华夏集团地块、温泉龙湖地块,以及温泉和羊亭的两个棚改项目;

高区:分别由正弘置业、威高地产、盛德实业竞得的三个地块,还有哈工大东一地块

其他的商住用地都集中在荣成、南海新区、文登、临港、东部滨海新城(按成交土地总数从多到少排列)。

可以看出,到目前为止,威海城区的土地供应比较节制,供给端受到约束,城区商品房的稀缺性就不会动摇,房价也就不会受到影响。

此外,影响横盘期房价的一个很重要的因素是人口。房价的高低都是相对而言的,只要需求旺盛,房价就是安全的。

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威海人口自然增长率多年为负,而且没有客观的外来流入人口补充,单就这方面来看,确实不容乐观。

但是,威海楼市具有其特殊性,无论什么时候,其稀缺、优质的海景资源是不会改变的,这就是威海楼市的底,有这条底线在,威海楼市就不会崩。

当前,威海新旧动能转换、双招双引等大力推行,经济发展迈上转型的快车道,同时,城区内大力推行精致化改造,游园、山体公园、绿道等优化居住环境的项目接连推出,这个时候没有大量人口的流入,反而有利于威海宜居属性的提升。

那么,横盘期到底应不应该买房呢?

就像上面所说,“买涨不买跌”,17年和18年上半年房价暴涨的时候,大家都争着买房,都成了刚需,现在楼市冷淡了,刚需也没了,正是因为这样的心理使然,才造成大多数人高位站岗。

其实,楼市横盘,刚好给了购房者一个可以仔细挑选、讨价还价的机会,关键看购房者自己的心态了.

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