枣庄老城能否再续辉煌？在此一役了，最强战略性分析

昨天一个铁粉对我说:老韭菜三角花园那块地要拍了，你不做个片区分析吗？

听到这个消息是满心欢喜的，群众更是对此殷切重盼！因为自去年拆迁完至今这块地已闲置近一年了，这与枣庄目前火热的房地产市场来说是极不对称的。

早期更是传言恒大要接手，恒大君的实力我是深信不疑的，由此高规格的商务区蓝图在脑海中浮现，这让老韭菜兴奋不己！但最后却杳无音信了。

老韭菜对市政府抽血老城资源建设新城的决策是颇有微词的，但作为群众却无可奈何？

前段时间的中考风波，让迷茫的群众又想起了老三中，是啊！老三中不走，老城的孩子接受优质教育的机会更大。但要走的时候你们干什么去了，今天倒是闹的凶！

“看客”啊，“看客”啊，事不落到自己身上，永远都做“看客”，没有风险的勾当罢了。

看着老城日渐衰落，又寻不出出路，由此我对老城是绝望的！

昨天知道三角花园这块地要进行土拍，这又让我对老城的未来又充满了一丝希望。为什么呢？以下详解

01▶

地块位置

地块方位示意图，请以规划局为准

我们根据这四块地的位置信息绘制此图，近230亩地被人民公园、枣庄街、回民小学、建华东路分割成四小块。

①SZ2019-26 44975平方 商业40年住宅70年 容积率 <3.0 建筑密度 <25% 绿化率 ＞30%解读：此地块为商住一体规划，为纯高层，建设体量13.4925万平方②SZ2019-27 58335平方 商业40年住宅70年 容积率 <2.7 建筑密度 <25% 绿化率＞30%解读：此地块为商住一体规划，为纯高层，建设体量15.7504万平方③SZ2019-28 13549平方 住宅70年 容积率 <1.1 建筑密度 <25% 绿化率＞35%解读：唯一一块纯住宅地块，我们判断为多层洋房，建设体量1.4903万平方④SZ2019-29 37681平方 商业40年住宅70年 容积率＜3.5 建筑密度 ＜26% 绿化率＞30%解读：老汽车站地块，适合商业，为纯高层，建设体量13.1883万平方

我们根据容积率计算得知建筑面积为43.9万平方，依据起拍价8.112亿计算楼面价为1847元/平方

根据土地转让协议需在SZ2019-28地块建设不小于18个班的幼儿园。结合此地块为小于1.1的容积率低密度住宅且为纯住宅性质，因此我们认为该地块的住宅价值将会是最高。

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区域判断

2018年经济和社会发展重点中，服务业第一个着力点就是三角花园商圈：在做大在做大做优服务业上下功夫，努力加快城区经济繁荣发展。优化空间布局，提升服务城市能力，加快建成全市商贸中心区。一是做优核心商圈。抓好1878民国风情一条街、中央广场品牌招商和管理运营，全力打造年交易额过百亿元的三角花园商贸集聚区。而这个具体行动就是启动三角花园东南片区棚户区改造

从市中区政府主要领导在拆迁动员大会讲话及年度工作报告可以看出：

①打造三角花园商贸集散区②巩固三角花园的商业中心地位③提升城市形象，让城市实现脱胎换骨。

说明什么？这又是民生工程又是形象工程，关乎着全区的精神面貌，因此要高规格设计，高档次规划。

从该片区居民异地安置到东湖新区，也可以看出了区政府对该片区得重视程度了！

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价值性讨论

我们知道这四块地为打包出让，其中三块有商业，我们无法判断是否存在商业综合体项目？

如果有商业综合体项目，我们判断该项目必死无疑！

为什么？

三角花园还缺不缺商业体？我们从图中可以看出三角花园周边集中了贵诚购物中心、中央广场、原苏果超市、中坚1878民国风情街、1818美食广场等各大街小巷的小门面。

中央广场萧条依然，苏果超市倒闭多年，民国风情街人气不足。

自东湖片区的崛起，新城优质资源的聚集，客运总站的搬离，都是对三角花园片区的利空。

我们知道枣庄就那么大，人口还在不断外流，这就造成了人口形势的此消彼长！

高净值高消费群体毫无疑问的向东湖，向新城转移。特别是支撑老城发展的三十万职工的枣矿集团也已不复存在，百年中兴只留下了一个地质公园。我们枣矿矿工在老城北部最为集中，年轻的跟随枣矿旗下的广安德圣地产团购房已经在新城落叶生根，而退休的这部分人员的收入也是随着集团改制大不如前。

根本即是高净值人口流失所致，一个中央广场都养不起？如何在建一个呢！

学区的担忧

依照往年的学区划分该片区的小学为回民小学，且初中皆分送到十五中东校。

回民小学和十五中东校，这个组合的实力，我们认为是高于东湖小学和实验初中组合的，因为十五中无与伦比的重点高中升学率即是理由。回民小学即为十五中提供生源，因此你不能说回民小学差。

但是根据2019年度的班额公示，十五中东校真是人满为患了。该片区和利君苑二期的建成多出的学生将是海量！

十五中已满，我们认为该片区再无新初中的情况下，三年后因学区之争矛盾将异常突出！

因此我们建议：为何不借此机会扩建回民小学为九年制学校呢？

有无购买价值

说了那么多到底能不能买？

论配套我想该片区依然是老城的王牌，人民医院、人民公园、枣庄街、回民小学十五中，虽谈不上顶级，但还算优质。

最大的优势就是生活的便利，吃喝拉撒一应俱全，利民大集、道北羊汤、枣庄街牛肉汤老城的精华样样俱在。

目标人群：北部城区，东部乡镇将会是主流客户。

价格预判：高层我们预计6500起，这与东湖片区的高层起售价格是一致的。

由于这四块地相对分散，保证该片区居住品质的恰是这个人民公园了，如若改造成开放式的公园，那么价值将大大提升。

总结

如果你是追求生活便利性的务实派且对房产保值性有要求，我们建议该片区满足以下条件可以买入：

①该片区开发商需为品牌开发商（恒大 碧桂园 融创 万科 绿地 ）全国前二十也可，如此才能保证小区的设计品质及物业管理水平，且不至于烂尾。②人民公园规划为开放式的公园，此为环境配套，为户外休闲提供支撑。③稳固的回民小学十五中学区

我们认为前两个条件是买入该片区的先决条件。

开发商实力因素将会是决定该片区是否崛起的重中之重，一流的设计团队，雄厚的资本支撑才是项目漂亮落实的根本。中安之流决不能担此重任的！

新旧动能转换，就是淘汰落后产能，寻找可以持续的新产能，作为三大新兴产业的现代服务业就是枣庄的发展重点，而市中区老城区可以实现凤凰涅槃的着力点就是三角花园商圈，全面拆迁东南片区之后统筹规，高标准打造，这里的确包含了枣庄市商业的太多记忆。

期待三角花园重振雄风！