青岛的国际城市大目标和财富阶层小测试

1、炒房专家给青岛定的目标

去年上合会后,青岛宣布自己是国际大城市。如今在闭幕一周年的日子里,六月底的青岛组织了一个创意大会,会上各路神仙纷纷发表观点,在学深圳之外,给这个城市又提出诸多目标,让本地人眼花缭乱,飘飘然间有点比肩全球明星城市的意思了。

正部级单位人民日报的副总编辑许正中指出:要让青岛成为一个科技领跑的“北方深圳”,成为一个精神引领的“文化延安”,成为一个魅力四射的“时尚巴黎”,昂起山东经济发展的龙头,成为辐射拉动北方经济社会发展的新战略支点

这是一个极为宏大的课题,不光是目标不低,而且这几个目标城市之间的氛围似乎有所冲突。百忍老师延安没去过,估计是说红色理想。巴黎待过几天,那确实是欧洲城市的骄傲,有其鲜明个性和文化。深圳更是考察过很多次,国内经济转型最为成功的城市。比起这两个城市,感觉青岛的确是还有很长很长的路要走。

众人还没想清楚青岛和深圳延安的关系呢,又传来更惊人的目标。国际著名智库麦肯锡公司全球资深董事、麦肯锡全球研究院院长华强森做的题为《青岛未来发展战略设想》的演讲,据说格外令人印象深刻,为青岛发展战略提供了一种新的思路框架。

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这个美国籍的中国通提出一个比较惊人的口号:未来十年,青岛有望成为看齐旧金山、慕尼黑的同等级国际城市。德国南部的第三大城市慕尼黑百忍老师还是去过的,参观过宝马汽车的总部,很是气魄,显然青岛十年内是追不上的。至于旧金山,世界著名的大湾区,美国西海岸大都会,那就更不是青岛十年内能望其项背的了。

难道华强森同志不了解这几个城市么?还是拍马屁而来?网上搜了搜,父子两代中国通的华强森同志最有名的是炒了一套魔都的知名豪宅:这套别墅位于檀宫的南侧中间位置,当初开盘售价9600万左右,现在挂牌价4亿,十年整整涨了3亿,3亿啊!多少人不吃不喝几辈子也不敢想象!那么这套房子究竟什么样呢?来看一下基本信息:建筑风格为意大利佛罗伦萨式F房型,建筑面积1160平方米,占地面积2437平方米,花园面积1500平方米,地下室面积458平方米。还有下沉式庭院,室内恒温泳池……建筑立面采用从法国、葡萄牙进口的砂岩,装饰用的实心石柱,都是整根从国外进口的。

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在这样的房子面前,有人问檀宫的开发商华丽家族董事总经理曾志峰:“这样的经典豪宅,有没有想过给自己留一套?”曾志峰的回答是:“我不配拥有这样的经典!”——曾总经理的自贬式宣传还是很有新意的。

华强森同志深谙炒房之道,一套房子顶得上他很多年的咨询费。但是他给青岛定的脱离实际的目标却让人质疑,青岛怎么可能数年之间就追上哪些国际城市?难道这厮也是为了在青岛炒房?

不要说和国际城市比较,就是和国内南方的二线城市比较,青岛的差距也不小。

2、杭州的凶悍购买力对比

就楼市来讲,先别对比深圳,人家可是五块小地皮就卖了两百多亿的一线城市,很多地都要上亿一亩了,这个价格让人咂舌。所以还是对比一下人口总量和经济总量都相差不大的杭州吧。

六月底,酷热的杭州楼市出现了一波汹涌的豪宅开盘潮。8天之内,杭州市区中心的澄品、杭州壹号院、上品和御品等四大改善豪宅齐亮相,基本都是6万以上的单价,3个日光1个接近售罄,几百套房源累计吸金近80亿。要知道,这可全是起步700万以上的房子啊!

从2017年以来,三年多的魔幻行情消耗下,杭州人已经消化了近万亿的房子之后,尤其是货币拆迁补偿大规模停止之后,依旧能爆发出如此惊人的购买力。

中国楼市最大的悬念之一就是:杭州人买房的汹涌钱潮什么时候会衰退?四大盘开完之后,需要重新认识杭州楼市:700万是刚需,1000万是改善,2000万才能算得上是豪宅。

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图中杭州数据不包含郊区市县

百忍老师请教了杭州当地的地产大V,重新梳理了2018年杭州楼市数据:总计销售15万套左右,而500万以上的豪宅销售量大约占10%,也就是15000套。而2018年,青岛楼市500万以上的豪宅只卖了2150套,仅仅是杭州的七分之一,也仅仅占青岛住宅成交总量的1.8%。杭州可能有点高,毕竟人家的GDP比青岛高了1000亿,那就对比一下经济总量还不如青岛的宁波,其500万以上的豪宅也占到总成交量的5%,也是青岛的三倍了。

都说浙江藏富于民,楼市这两个数据,可见一斑。那么,青岛为什么在总量方面差距不大,而豪宅方面差距如此之大?

3、青岛的城市价值和优势

作为山东的双子星城市,济南是五一节入夏,青岛是七一节入夏。两个月的春天还是很值钱的,北方的气候向来弱势,而南方湿热。春有百花秋有月,夏有凉风冬有雪。青岛恰是那个平衡点。

在海岸线上,有海拔1133米的崂山,是为海上第一名山,在这座大山和胶州湾之间的起伏之地,以精细著称的德国人开始了建设这个城市,成为德意志远东的支点。

郁达夫说,湛山一角夏如秋。近百年前,这位以风流和文章著称的文豪已经总结出了这个城市的好处:

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从海道去青岛的人对她所得的最初印象,比无论哪一个港市,都要清新些,美丽些。香港没有她的复杂,广州不及她的洁净,上海比她欠清静,烟台比她更渺小,刘公岛我虽则还没有到过,但推想起来,总也不能够和青岛的整齐华美相比并的。以女人来比青岛,她像是一个大家的闺秀;以人种来说青岛,她像是一个在情热之中隐藏着身分的南欧美妇人。

海水浴场的设备如何,暂且不去管它,第一是四周的那么些个浅滩,恐怕是在东亚,没有一处避暑区赶得上青岛。日本的海岛,当然也有好的,像明石须磨的一带,都是风光明媚的地方,可是小湾没有青岛的多,而岸线又不及青岛的曲。至于日本的北面临日本海的海岸呢,气候虽则凉冷,但风浪太大,避暑洗海水澡总有点不大适宜。

这个城市的价值总是体现在自然、气候,这些老天爷赏赐的东西,或者是德国人和日本人这些尴尬的殖民者,而中国人自己,在这个城市前期二十年的建设中,有点缺位。而三十年代之后,这个城市的主政者迅速显示出了他的存在感。

1931年—1937年,沈鸿烈担任青岛市长期间,将荣成路以东,北到湛山大路、南到太平湾的近千亩区域规划为“荣成路东特别规定建筑地”,要求建筑密度必须在50%以下,保护绿地,以及必须采用透空围墙等等。这一地区修筑了大约10条道路,均以中国古代军事关隘命名,俗称为八大关。在这片区域中,有200多栋建筑,包括了俄国、英国、法国、德国、美国、日本和丹麦等20多个国家的建筑风格,被誉为“万国建筑博物馆”。这些不同的道路上有着不同的树木,例如春天韶关路的盛开的碧桃,夏天正阳关路怒放的紫薇,秋天居庸关路金黄的银杏,这里一直都是游人如织之所。成为中国最美的城市别墅社区。

民国精英们在这个山海资源丰富的城市一角,写下了浓墨重彩而又巧夺天工的一笔,建立了他们自己的功勋。写青岛城市发展史,谁人绕得过沈市长?

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最近山大起了风波,而1930年对山大(青岛大学)重新崛起起到号召作用的蔡元培和青岛有不解之缘。1934年到1935年间,老年的蔡元培曾经两次来青岛避暑居住,一住就是两三个月。这位一代宗师认为:还是青岛好,庐山是不错,但那里有山没有海,在山上看鄱阳湖,太渺小了。北戴河有海,但没有雄伟的山。青岛的好处,是有山有海,又是一个都市,有山水的乐趣,有都市的方便。另外,青岛还有大学,去图书馆参考学问,也是十分方便。

4、青岛应该有代表城市的豪宅

最近,《青岛国际时尚城建设攻势作战方案(2019—2022年)》也在日前正式出台。根据方案,青岛的城市形象被概括为“一会三都三城”,即万国建筑博览会,帆船之都、电影之都、品牌之都,海洋之城、足球之城、啤酒之城。

这七个定位,不管哪一个做成了,都是这个城市的内涵增加一层深度。尤其是万国建筑博览会,这个称呼在新的世纪需要新的诠释和进步,需要开发商和建设者们把这个城市打扮得更漂亮一些。这才是规划和建设行业的意义所在。

但现实又往往不尽人意,青岛的豪宅水平和这个城市的地位,和这个城市的资源不相配。青岛的豪宅购买力和这个城市张扬的特性也不对应——大家好像很有钱,实际上到底有没有那么多财富积累,很可怀疑。

再者,上述和南方城市的对比不仅体现了购买力的规模不同,而且在产品供应上更是差距不小。这是从根源上造成不如南方的差距——你就便有钱,在青岛的好地段未必能买到好房子。

很多年前,星河湾的黄老板在青岛前海转了一圈之后,放言说:青岛无豪宅。几年后,位于城阳的星河湾成了青岛豪宅的北部担当,市区的供应不足让其一度占有率达到六分之一。

千好万好,不离青岛。千难万难,不离崂山。但是奇特的是,崂山的豪宅的比例在整个青岛一直不高。

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2015年,崂山264套,占全青岛500万新房豪宅成交总数近1000套的27%;

2016年,崂山294套,占全青岛总数1400套的21%;

2017年,崂山357套,占全青岛总数1800套的20%;

2018年,崂山562套,占全青岛总数2150套的26%;

造成这种状况的很大原因是崂山核心区区拆迁缓慢,优质土地供应不足,而更多项目是青岛本地小开发商运作,也难出好作品。崂山区的高端客流自然要被其他区域分流掉。

2019年,随着朱家洼的佳源华府在上半年的开盘,尤其是山东头的银丰玖玺城下半年的重磅面世,相信崂山豪宅在全青岛的比例会迅速暴涨,占到一半以上,成为真正的青岛豪宅重心。甚至带动整个青岛豪宅的成交比例出现新变化,缩小和南方城市的差距,当然不仅仅是成交数字,产品品质也应当如此。

1935年底,包含了民国十几所著名大学校长的蔡元培门下弟子,鉴于年老体弱的一代宗师依然是漂泊四方,而且结婚三次,子女众多,依然没有一所真正属于自己的房子。他们由胡适执笔,发起了《集资为蔡先生七十寿辰营造住宅办法》,首选的地点便是青岛的荣成路。民国的顶尖知识分子们准备给老师在青岛造一所别墅作为寿礼,到1936年已经募集了两万多大洋,可惜时代面前,个人命运无法把握,很快抗战爆发,青岛沦陷,而72岁的蔡元培先生于1940年客死香港,青岛“孑民堂”造房养老计划成为永远的遗憾。

新时代了,也有人不遗憾。2018年年初,陈佩斯苦心劳作多年,终于把他的大道戏剧谷建成了。有人问起64岁的他:你当过演员、写过剧本、干过导演、也做过老板,那个角色是让你最开心的?胡子已经花白的陈二子回答:当然是当房东了。

即便功成名就,想要云淡风轻,也要有个承载的城市和房子。

2019年下半年,13年前进入山东头村改造的银丰集团终于把几乎所有的障碍清除完毕,开始启动足以搅动这个城市财富人群关注点的大盘玖玺城的上市工作。

浮山东麓坡地上,石老人海滩之北,绚烂的烟花之后,这个最后的600亩土地已经开始发挥它应有的价值,开始更换新面貌之后的神秘大盘的内涵将一步步展示给这个城市的富人们。它是个很好的地标和风向标,可以测试一下青岛这个城市的财富潜力到底有多大,到底和南方城市差距有多大。

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你若有钱,不妨一看,可以来做个房东了。能入局者,门槛最低800万。

本文部分数据来自锐理、克而瑞,图片来自仁甲看见,一并致谢。

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