狡猾的淄博

淄博楼市的凉凉,

从2018年11月就开始哼唱。

这半年来淄博的楼市不太景气。

有位朋友想卖掉张店的一套房子,去年这个时候挂170多万,还有点舍不得,还想再涨涨,谁知一犹豫,好时候过了,越来越无人问津,只好降价,10万不行降20万。前些日子终于找到买家,135万成交,不到一年的时间,硬生生损失30多万,差不多一辆奥迪A6L没了。

不只是二手房降价,新房卖的也难受,虽然还有开盘热销的,但已经是寥寥无几,至于之前的那种开盘售罄,早已经离淄博的楼市远去。更多的是所谓的特价房促销、五重优惠,甚至搞起7字头起的噱头,这种种手段,无外乎就是能够吸引客户的眼球。

其实早在2018年11月,淄博楼市已经开始显现下滑之势。2018年11月21日,碧桂园翡丽公馆加推1栋60套,去化只有13套。当然这是个案,普遍现象是各类促销上阵。

金科集美郡首付分期,鲁商中心启动团购,名悦豪庭推出名仕购房节,直接优惠五六万。

当然更直接的是降价,旭辉银盛泰星悦城,首开8700元/平米,去年十一二月份价格直接降到8000元/平米(前段时间又打出7字头的特价房)。恒大林溪郡,直接一口价,清盘价。

金科集美天辰,6600元/平米的精装,关键是还可以更名。

淄博楼市的辉煌,需要找关系买房的时代,需要彻夜排队买房的时代,已经成为过去,和曾经的济南何其相似,谁让大家都是好邻居了。

此处当送上一首刘德华的《一起走过的日子》,送给曾经辉煌的淄博和济南楼市,送给曾经彻夜排队买房和卖房的人们。

不由得想起哲学老师给我们讲的,任何事物都有开端、发展、高潮、结局,这是大自然的规律。高潮谁家都有,只是来得早一些或者迟一些,而结局谁家楼市也都不能逃脱。

淄博楼市曾经的辉煌,

一年涨价两三千。

列夫托尔斯泰他老人家曾说过一句很著名的话:幸福的家庭都是相似的,不幸的家庭各有各的不幸。而对于楼市却是,涨价的原因几乎都是大同小异的,降价的原因也几乎一样,不是开发商没钱,需要回笼资金,就是人们没钱,买不起房。

我们先看淄博疯涨的那两年。比济南晚了半拍,淄博房价呈上涨之势较为突出是在2017年,这一年淄博张店区的房价从1月份的均价约6600元/平米,涨到年底12月份均价约9060元/平米,并且是持续上涨。这说的是均价,市场上当然还有6000—8000元/平米的房子,但更有一万一二甚至一万四五的房子。除了张店就是临淄,临淄区在2017年末的时候均价也上了8500元/平米,第三是桓台。

与房价上涨不对应的是,2017年淄博的新房供应却是减少。据数据统计显示,2017年张店区仅供应131万平米,而这一年张店成交面积却高达295万平米。供应的不如卖的多,这叫什么,这叫供不应求,还叫去库存,去2016年的库存。

这去库存的效果十分明显,不但一房难求,而且价格飙升。买涨不买跌,这都是人的心理。所以2017年的房价上涨之势,裹挟着恐慌的人们过了春节,来到2018去抢房。

2018年更疯狂,也呈一指禅的态势,一(指)直涨,涨到11月份,从均价9000多涨到均价10800元/平米,11月份是最高潮。虽然没有2017年的涨幅明显,但那时候基数小,6000多涨到9000冒头,涨了2000多块,2018年从9000冒头,涨到10800,这一年也是小两千的涨幅。

卖得好,第一表现是涨价,第二表现就是开盘售罄。有数据显示,2018年1月至12月中旬,张店区(含经开区、高新区)住宅项目开盘加推56次,累计推出房源量11799套,开盘即售出约10783套。这全年开盘去化率91%以上,虽然不是100%,但是你知道我们前面说过,从2018年11月份之后,市场开始走下坡路,还有部分楼盘拖了后腿。

上面这些都是涨价的表现形式,也就是我们普通老百姓看到的,房价涨了。

好好的房子,怎么会涨价,还是120平米,还是三室两厅,还是钢筋水泥,过一年使用年限还少一年,怎么不像轿车一样开出4S店就降价?

棚改+供应减少+土拍刺激,

拉动淄博房价上涨的三头毛驴。

棚改去库存,这是涨价的一个动力。这个在许多城市都是如此,淄博自然也不例外。

在《淄博2017年棚户区改造任务提前完成》一篇新闻报道中有数据显示,截止2017年10月底,淄博货币化安置19827套,货币化安置率约为49.19%。而有数据显示,张店区棚改货币化安置率高达70%。这意味着什么,意味着有更多的人更多的钱流入房市,助推房价水涨船高。

第二个动力是供不应求。涨价后大家都想买,可是,去了库存之后,市场上没有那么多的房子,就开始物以稀为贵,开始捂盘惜售等等。

上面我们说过张店2017年住宅成交高达295万平米,而新增住宅供应却只有131万平米,粮仓的粮食越来越少,是不是物以稀为贵的时候到了,所以2017年房价上涨。

2018年什么情况呢,我看了几个数据,比如2018年5月—10月,每个月成交面积都高于供应面积,也就是越来越供不应求,市场上房子越来越少,最少的时候2018年8月份去库存周期只有1.1个月,最好的时候也不过2个月的周期。这是什么市场,卖方市场,供不应求,能不涨价吗?

房价涨必然带动地价上涨,卖的多,卖的贵。看几个数据就能明白:

2017年淄博共计成交土地191宗,总成交额96.04亿,比去年上涨约98.52%。

再看一个数据,2017年住宅用地成交金额68.96亿元,2016年的住宅用地成交金额23.41亿元,2015年住宅用地成交金额34.09亿元,也就是说2015年+2016年都不如2017年一年的收成好。

毛主席有句诗,叫宜将剩勇追穷寇,不可沽名学霸王。淄博则是趁着房地产市场的东风,卖地。2018年淄博卖的商品房用地,其建筑面积高达1155万平米,比2017年637万平米多了500万平米,基本上快翻番了。这就是战绩。

更大的战绩是,价格还上来了。2016年下半年,淄博的住宅用地楼板价不过984元/平米,2017年上半年已经涨到1182元/平米,2018年上半年已经涨到2918元/平米,短短不到两年的时间,楼板价涨了2000元/平米。是不是战绩突出?

更有不少战役精彩纷呈。

2017年8月28日,碧桂园以5.1亿拿下淄博新区一宗地块(翡丽公馆),单价约725万/亩,楼面价5337元/平米。这是当时的地王。

2017年12月12日,恒兴茂业以4.64亿拿下淄博新区一块地,单价约909万/亩,楼面地价约5453元/㎡。这是新地王。这个就是现在的金科集美嘉悦。

2018年1月29日,民泰地产经过234次激烈报价,最终以23.78亿元拿下齐盛湖一个地块,溢价率256.7%,单价约1324.77万/亩,楼面地价11039元/平米。这是新新地王,迄今无人超越。这个项目就是龙廷贵府。

民泰这次拍地,很多人说有2016年济南帝华的风范,甚至有过之而无不及,自己还给自己加价好几次,白天拍,夜里还要拍,不分昼夜。与帝华不同的是,帝华最后没交上钱,土地被收回,而淄博民泰却开盘了,听说售价一万三左右,还送车位。

楼面地价11039元/平米,送车位才卖13000,这不是赔钱的买卖吗?但民泰依然卖的不亦乐乎。很多人都说,故事很多,都是文言文写的,看不懂。

反正留给淄博人民的是,每一次地王更迭,都是一次房价上涨的借口,一次次土拍,助推淄博房价一次次上新台阶。

限售、限价,减少土地供应,

政府为民好操心。

房价这么个涨法,与我们的房住不炒大原则不相符,政府当然得管,于是淄博出了一个限价区域图。

2018年2月14日情人节这一天,《淄博市房地产市场调控联席会议办公室关于进一步加强淄博新区房地产市场调控工作的通知》,淄博主城区西七路以西范围内施行划区限价及限制3—5年转让交易,并对车储限定价格,精装修按成本计价出售。

这个限价政策就像政府给开发商的情人节礼物,原来这里可以一万二,原来这里可以一万三,这不是打击信心,这是给了大家更大的信心——原来我这个地这么值钱!

前几天看到淄博楼市一个新闻,说盛安美郡项目8号楼1层备案价高达16590元/平米,最低备案价为10号楼的5层的13710元/平米。而根据政策该区域预售均价应控制在11000元/平米以内,有群众咨询相关部门,相关部门解释说这是多层洋房,与普通住宅不同,不限价。

相关部门的解释,很有意思。

再有意思也是房价涨不动了,价格下来了。主要是房子太贵,买不起的人多了,再有就是房子也是越来越多了,不再是供不应求。

2015年淄博推出的商品房成交建筑面积504万平米,2016年是382万平米,2017年是637万平米,2018年1155万平米万平米。尤其是2018年土地供应增加,楼盘陆续上市,库存增加,2019年2月,淄博主城区的库存甚至到了12.5个月。

再看一个数据,2019年5月份淄博市张店区库存45.46万㎡,去化周期为8个月,环比下降4%,同比却是上升高达364%。也就是比去年这个时候上升3倍多,所以去年5月你要抢房,今年5月房子降价你都不去买。

其实这个库存并不算高,算是平稳的市场表现。但是房价走下坡路,这是不争的事实。可是,在这个时候,土地供应突然减少。

有一个数据:2019年1-5月住宅土地成交情况同比2018年1-5月降幅达50%以上。2019年即将过半的时候,住宅用地供应占全年计划的26.2%,也就是政府供地放缓了。

2019年上半年,淄博市成交的商品房总建筑面积仅仅为276.58万平米,这半年供应的,都不及2018年全年的四分之一。因为市场走下坡路,高溢价率也不见了,只有兔八哥置地以483万/亩(溢价22%)摘得高新区柳泉路地块。其余都是底价成交。信心不足。

市场不好,少供地,多以勾地出货。政府真精明!像狐狸,乌鸦嘴里的肉都能变成自己的。如果多供应,可能流拍会增多,给楼市更下滑,即便不流拍,底价成交,供应增加,难挽楼市下滑之势。

其实看多了溢价,老百姓也想看看流拍;看多了开盘售罄抢房大战,老百姓也希望能淡定从容地迈着四方步走进售楼处,享受客户应有的待遇,“哥,您喝柠檬水还是绿茶?”;更想房价等一等他们赚钱的脚步。

楼市大势已去,经济还需努力,

淄博百姓不易。

所谓,强弩之末势不能穿鲁缟也。去年从国家层面就开始货币补偿政策收紧,货币化补偿的春天已去。2019年山东棚改21万套,比2018年84.5万套直接锐减75%。淄博2019年计划开工棚改房4573套,更是大大减少。

再有就是,政策一再收紧,房地产信托收紧,海外融资收紧,严查金融机构给开发商违规放贷,种种政策让楼市再无上行之力,更有“不将房地产作为短期刺激经济的手段”这一硬招,直接断了房地产周期论的梦。

也就是说,房价上行已无力,下行通道已开启。7月15日,旭辉银盛泰在张店区和平路以南、胶济铁路以北竞下一块住宅用地,虽然加价1个亿,换成从前,又是热烈炒作,而现在,但已经激不起风浪了。

淄博供地也加速了,8月份一开始,15宗地就挂出来了,起始价就31个亿。既然不拿房地产短期刺激经济,呈现在尚有余温,还是要卖地,增加供应量。

我想,未来的日子里,淄博老百姓可以淡定从容地去买房了,感谢政府。

淄博老百姓其实也不容易。这些年国家查环保,以工业为支柱产业的淄博,多少企业,尤其是化工企业关门,挣钱越来越不容易。前几天看到一个数据,2019年上半年,淄博GDP增速只有3.05%(还有一个说法是3.8%),全省倒数第四。曾经的鲁C,沦落到全省倒数第四,也不容易。为了还房贷,都不舍得刺激消费了。

遥想当年,我毕业后第一份工作就是在淄博张店火炬大厦后面的某个企业上班,时不时地和朋友到西六路附近的牧羊村去吃烧烤喝啤酒,喝醉了还要打车回来,喝不醉还要去唱歌,刺激了多少消费。

我记得有一次下大雪,都没能阻止我们去牧羊村吃烧烤,打不上车走柳泉路从火炬大厦到了牧羊村,后来我流落北京,还写过一首怀念这段生活的诗:

朔风凛冽雪纷纷,蒲公故里谈鬼神。曾是牧羊村中客,今有飘零独自饮。

还有一件往事,也是发生在柳泉路上,我从人民公园对面的肯德基给心爱的女生买了一个鸡腿,然后骑着自行车沿着柳泉路一路向北狂奔,当时我们在南营居住,谁知没走多远就被人拦下,原来是查车的。

因为好多年没见过查自行车的,刚开始还有些不适应,但不适应不交10块钱不给你牌不让走。想想女朋友还躺在床上等我的鸡腿,我咬咬牙交了十块钱,赶紧登上车子驶往南营。

那是2004年,那时候我还在试用期,一个月800块钱,被迫交10块钱心里很难过,想淄博怎么能这样,用现在的话说这不利于营造良好的营商环境。那时候不懂,那时候只是感觉这个城市挺狡猾,坐在路边看着像凉快的人,谁知道他突然站起抓住你的车把,收你费。我很伤心,你们怎么这么不友好,不像淄博的女生。

这都是往事,现在的淄博更大了,不毛之地的理工大学周边,都成了繁华地带,淄博变化真大。但又想想淄博楼市,其实这些年,淄博可能一直没有变。

我都不敢骑自行车再去淄博。

备注:本文关于张店表述较多,临淄桓台周村,以及这几年各大开发商的进驻情况,具体的楼盘情况,后续另行著文,敬请关注。

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