济南城市扩张还能加速吗?

这几天下雨,我也是犯懒,连续三天没有更新了。

其实每天都有可以写的话题,就拿这几天下雨来说,一场雨让济南各大开发商都心惊胆战,有保温层掉落的、有地下室漏水的、有车库水帘洞的、有小区被淹的,还有窗户渗水的,好家伙,也不知道是哪里的问题,怎么房子越来质量就越差了……

总之,大雨导致的问题毕竟是个别现象,没必要去放大。移动互联网时代,信息传递太快了,另外“好事不出门坏事传千里”,大家也都有猎奇心理,让负面的新闻信息传递更快。我曾经在自己的公号观察过,负面新闻相比正常新闻而言,阅读量最低高出50%,正常高出100%,有些问题我们要客观去对待,不要为了吸引眼球去做恶意的传播。当然该曝光的时候还是要曝光,楼盘有质量问题,我一般会发个二条,不做重点推送。之前写过这么一篇文章大家可以再读一下:几楼 | 水至清则无鱼

我们今天聊聊城市片区发展问题。

济南这些年的东拓西进

我是2001年来到济南,那时候作为一个学生,很少出门,能去的地方也有限,泉城广场、泉城路是比较有代表的两个地方。

1999年9月25日,泉城广场全面竣工。

2002年市里对泉城路进行拓宽改建,完工后的泉城路被定位为济南唯一全石材铺装的准步行商业街,风光无限。

2004年经十路全线通车,整个经十路全程长达90公里,东起济南章丘双山街道与普集街道交界处,西经历山路、穿津浦铁路至段店桥再到济南长清区陈庄路口。由济南城市建设投资有限公司投资建设,于2004年9月全线通车。

2005年济南高新区济南国际会展中心落成,紧接着高新区周边小区开始建设发展。

2006-2007年二环东名士豪庭开发,首开价格是4800-5000元/㎡,那时候感觉二环东就是一片荒地。

2006年济南奥林匹克体育中心6月开工,2009年上半年试运行,2008年绿城全运村开售,当时价格是8000元/㎡,精装修。整个奥体片区从2009年开始开发。

2010年7月31日济南恒大名都首期成本价开盘,价格在6800-7200元/平米之间。唐冶片区也是从那时起开始有了商品房,当然同期还有火炬东第,现在烂尾中。

2008年天鸿来到济南,开发了万象新天,一开始名字叫天鸿·田园新城,价格4800元/㎡,一直开发到现在。2011年5月29日济南恒大城首次开盘,折后价格7000-7600元/㎡。

再往西看看——

2005-2006年阳光100开始开发,当时价格4000元/㎡左右。

2008年万达来到济南,2010年11月经四路万达广场开业。万达广场住宅2009年开售,价格大约是8000元/㎡。

济南和谐广场2011年9月30日,开业。

济南西站于2009年7月12日奠基开工。2011年6月30日,随京沪高速铁路建成启用。西客站片区从那时候开始开发,房价从6000-7000元/㎡起步。

每一个标志性建筑物、楼盘就代表一个片区,大家可以发现有很多同期开始开发建设的片区,但是经过多年发展,有的赶超,有的却一直处于落后地位。

济南的商圈发展

如果让我们数一数济南的商圈,同样也代表了济南这些年的扩张与发展。

泺源大街、泉城广场、泉城路这得算一个大商圈。

万达广场、人民商场、大观园这也算一个大商圈。

西市场、火车站片区算是一个老商圈。

和谐广场、阳光100美乐汇、欧亚大观这算一个商圈。

中海环宇城,算是孤零零的存在,目前来看还未形成商圈。

鲁能贵和也是孤零零的存在,还未形成商圈,需要南北康商业起来后才算一个商圈。

西客站片区还未有成型商圈,远大在西客站有规划,期待早日落地;海那城虽然有一部分商业,但是并不算一个传统意义的商业餐饮、娱乐较少,而且周边小区不集中。

再向东我们看看:

山师、山建的商圈(办公较弱)

山大路商圈(这几年办公类有走弱趋势)

洪楼商圈(商业氛围可以、办公较为低端)

经十路燕山银座附近商圈(商业偏弱)

全福立交桥商圈(商业办公需要加强)

高新万达商圈

奥体商圈

工业北还未形成商圈(只见商场,未见办公)

在建的CBD商圈

以上是我能想到的现在的商圈现状,我所理解的商圈是:居住+商业+办公,三者必须完备才称得上一个商圈,很多片区可能只有商业办公较弱,我并不觉得这算是完整的商圈。

未来融创文旅城必然能称得上一个商圈,辐射雪山唐冶片区。另外唐冶也有可能自成商圈,但是缺少一个成熟商业配套,办公楼规划倒是不少。

(CBD绸带公园)

城市发展不是摊煎饼

上面列举了济南的大部分商圈,谈商圈必然要说房价,大家再看看各片区的房价,也会发现一个有意思的现象,几乎各成熟商圈的房价都在2万以上,然而我们房价的峰值在哪里?暂时还没有一个片区的新房、次新房房价普遍上3万。或许这就是前几年所说的——群山无峰。

片区发展必然是不均衡发展的,每个片区或许应该有自己独特的方向,比如医疗、大数据、金融、教育、互联网、高端制造、生物科技等,我们再来看我们的济南未来布局:一主一副中心,五次中心十二地区中心。

一主一副中心,五次中心十二地区中心,这些中心还需要大量的产业去填充,只有填充到位了,这些片区的房价才会有向上的突破。

目前来看我们集中发展的区域就是济南国际金融城——CBD区域+汉峪金谷,这整个片区集中了:政务、商务、金融、办公、居住等,几乎济南有头有脸的企业总部都布局在这个片区,如果从片区发展角度这里的发展是没有问题。具体到房价涨跌,并不是把所有的硬件堆砌到这里,这个片区房价就会拔尖,还是要看济南这个城市整体的发展,对周边城市的虹吸效应,以及内在的创富能力,先要举全市之力打破一下天花板。

(来自高楼迷)

小结:写这篇文章的初衷其实是想让大家回忆一下这些年济南的发展,然后从整个城市这十多年的发展脉络中,再去思考一下接下来济南发展的方向。

还有需要考虑的就是,济南从现有的人口、产业、经济总量、资金等方面出发,向外拓展的动能多大?我们短期内是否有足够的支撑去做全方位发展突破。未来哪些片区会是相对发展较快的片区,片区之间必然会有阶段性的分化。

对于每一个扎根济南的市民来说,我们期待济南有更好的发展,我们期待更多的世界500强企业落位济南,我们期待这个城市能够提供更多高薪岗位,我们期待济南变成区域性中心城市,我们期待未来三年的发展再赶超“过去的10年”。

本来想写的很多,但是一开头发现题目大了,又不知从何落笔,暂且这么多吧,我们细水长流。文中如有错误,欢迎指正,如有不足,欢迎补充。

个人观点,供您参考。

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