山东十六市,城市潜力如何,你看明白了吗?

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一个人对自己的家乡感受最深的时候,就是在异乡的时候。

房姐并不是一个伤春悲秋的人,但这几年,在外面提到家乡山东,总是或多或少地黯然,无法否认,山东这几年落寞了。

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说山东落寞,是因为以前山东是强省。

济南、青岛、烟台、东营、济宁……山东的大部分城市都有自己丰富的资源,富裕的个体成就了富裕的大省,那时候的山东,是北方第一经济强省。

但这些富裕主要依靠的是第一第二产业,例如东营的石油、济宁兖州的煤矿、烟台招远的黄金。

后来,产业升级,单纯依靠自带资源已经不能满足发展的需要,城市要继续发展需要的是什么,单看看北京、上海就明白了。

都说人才往北上广扎堆,这话反过来看也成立,要成为大城市就需要海量的人才,而吸引这些人才的可不是那些老牌的石油煤炭重工业企业,而是互联网、科技、金融等新兴产业,这些产业更多地要求“变”要求“新”,所以私营经济会更占优势,而不是山东一直为人们所诟病的繁冗的国企。

2008年,全球经济危机,广东、江苏等很多地区以此为契机进行经济转型,山东却固守所成,落后了重要一步。

这两年威海经常挂在嘴边的“新旧动能转换”,就是山东弥补这一步的重要举措,转变旧有经济结构,向新兴产业和科技创新方面发展。

而其推行的力度和决心,从以惠普为代表的高端产业在威海的落地就能窥见一斑。

威海

为了推进惠普这一世界500强企业的落地,威海成立了工作专班,专门解决企业在落地过程中遇到的各种问题,主动为其提供全程代办服务,推动项目高效率、提前落地。当前,惠普威海全球极光打印机基地已经量产下线。

这一项目并非个例,环翠区的万达综合体、经区的阿里巴巴跨境电商本地化服务中心、南海新区的雅居乐体育小镇和融创国际健康城等等也都是在这段时间落地推进。

威海经济以看得见的速度在发展,但也常有人诟病,威海一个三四线小城,凭什么支撑过万的房价?

其实,问这个问题只是当局者迷。正如海景房占据了威海楼市的半壁江山一样,威海主打的是环境,威海房产面向的是全国的养老、度假需求,不能用当地的供求关系来衡量

济南&青岛

山东落寞的另一个很重要的方面就是国家级中心城市的缺失。

国家级中心城市并不是一个单纯的荣誉称号,它意味着国家政策、资金、资源等各方面的支持,有了这些支持,吸引人才、企业也就更容易,发展也就更快。

最简单的一个道理,国家重视一个地方,就会投入大量的人力财力物力进行市政配套建设,例如机场、地铁、高铁等。

例如预计年底转场运营的按照国际最高4F运行等级设计的青岛胶东机场、今年1月1日建成通车的济南地铁1号线。

济南和青岛多年来的关系,很像是宫廷大戏里的制衡,一个有地位,一个有实力,彼此是都看对方不顺眼。

但是今年莱芜撤市,并入济南,山东的格局发生了改变,未来的发展方向也清晰了——山东要走强省会之路

强省会之路意味着山东会举全省之力建设济南,而济南自古以来就处于南北大动脉之上,扼京沪之咽喉,位置十分重要。

多年以来,济南在全国省会中排名垫底,最重要的原因是交通,济南,名曰泉城,成之于泉也受制于泉,复杂的地下泉脉直接制约了城市地铁的建设。现在,这个问题已经解决,济南的发展也会有一个明显的跃进。

济南的房价从16年下半年开始暴涨,经过两年的上涨,今年进入了盘整期。但是,济南正走在一条高速发展的道路上,楼市潜力自不用说,尤其是作为其命脉的地铁沿线,更是潜力菲薄。

青岛的经济地位多年以来一直是无可撼动的,即使济南凭借莱芜的并入,GDP1+1,也没能超过青岛。

另一方面,海滨城市又赋予了青岛稀缺的海景资源、良好的居住环境。

经济+环境,便成了支撑青岛房价最坚实的基石

16年下半年,青岛房价与全国楼市大潮同步,几乎一天一个台阶,仅半年时间,房价就翻了整整一倍,青岛紧急启动限购、限贷、限价等多方面调控措施,楼市骤热降温。17年威海南海新区新区将近一半的房子是被青岛购房客买去的,原因也是这一系列政策将购房者驱出了青岛。

17年底,峰会消息落实,原本冷冻下来的青岛房价瞬间又升温,由此,青岛房价的预期也被过分透支。

但是,青岛胶东机场是山东省唯一的国际最高4F等级,推动山东港口资源整合的山东省港口集团注册在青岛,这些都说明了青岛在山东未来大格局中举足轻重的地位和不可限量的前景,只要青岛找好产业和房价之间的平衡点,做好新经济转型,是可以度过当前的房价“噩梦”的。

都市圈

以泰山山脉为界,山东大体可以分为鲁西和鲁东两个部分。也可以说是分别以济南和青岛为中心城市引领的两大都市圈。

都市圈、城市群的概念自18年底以来频频提及,将是我们城镇化发展的大方向。这个概念简单来说,就是一个中心城市为主导,其周边小城镇同城化发展,进而带动其他城镇的发展。

但是,在都市圈发展的初期,首先是要培育起实力雄厚的中心城市,人随产业走,在这个过程中,享有各方面资源支持、拥有更多更好产业的中心城市必定会其周边城镇的人口和资源产生虹吸作用。(中心城市需要发展到一定阶段才能反哺周边城镇)

济南和青岛都处于上升发展阶段,他们周边的城镇人口、资源必将源源不断被其吸引。

然而,在房价方面,中心城市对周边城镇的作用却是带动提高。

这样一来,经济实力欠缺的城镇必定发生人口外流、规模收缩。例如济南周边的滨州、淄博、德州、聊城;青岛旁边的日照。

再来看其他城市。

潍坊,18年潍坊的GDP在省内排第4,增速6.5%,房价在7000元/㎡左右,人口近千万,经济基础好、发展势头良好,是一个有潜力的城市。

烟台房价在这一轮全国普涨中涨价持续之长、幅度之大都是非常显眼的,以致于在18年被住建部约谈。19年上半年烟台楼市成交量同比腰斩,估计在相当长一段时间内都会是横盘。

烟台是山东新旧动能转换三大核心引领城市之一(其他两城是济南和青岛),GDP多年来一直位居全省第二,只是18年才被济南超越。接下来就等经济发展填平透支的购买力。

泰安最大的优势就是泰山旅游业,但是除此之外泰安的经济发展并不如人意,泰安是省内较早通高铁的城市,与济南相邻,高铁17分钟可达,泰安也并没有利用好这一点,反而在目前山东集中力量发展济南的情况下,人口可能会被济南吸引去。再者,泰安当前房价已破万,没什么投资空间。

边缘城市

东营有石油支撑,房价有依托,但这种资源型产业无法吸引到人口,不适合投资。

枣庄经济体量小,没有亮点,人口、资源会被相邻城市吸引过去。

菏泽、济宁、临沂都是人口大市,经济体量中上,房价也可以算是中规中矩。

山东在下一盘大棋

山东好像从没有像现在这样,成为媒体议论的焦点,从潍坊市委书记惠新安的发展之问,到10W+文章《山东,急了》,到省政府发文《究竟该向南方学什么?》,山东的一场全面改革一触即发。

7月9日,青岛港发布公告,威海港100%股权无偿转让给青岛港集团。这一事件标志着山东省港口进入深度整合期。

2018年山东开始大力推进港口资源整合,实行“三步走”:第一步整合滨州港、东营港、潍坊港,组成山东渤海湾港口集团;第二步青岛港整合威海港,形成青岛港、日照港、烟台港、渤海湾港四大集团的格局;第三步青岛港、渤海湾港、烟台港、日照港四大港整合为一家省级港口集团。

根据已完成的意见稿,山东省港口集团注册地在青岛市。

今年2月,山东机场管理集团挂牌,对济南、东营、烟台、威海、日照、临沂6个机场进行整合,以打造现代化的山东半岛机场群

高铁建设方面亦是整合全省资源,成立1000亿元铁路基金,向着统一融合的格局方向发展。

从舆论到实际行动,整个山东都动了起来,固守官本位这么多年,山东终于直面与南方省市的差距,开始奋起直追,光是这场从省级层面加速统筹半岛一体化的大棋,就足以让我们对未来充满希望,山东,加油!

来源/微信公众号:威海房姐

作者:威海房姐

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