枣庄房价的珠穆朗玛:多角度解读领秀城荟萃(附策略)(第一期)

​说在前头,老和终于注册了属于自己的公众号,最近几日忙于手头工作一直没能更新。先说说领秀城贵么,老和觉得真贵,但是这处楼盘基本上是枣庄房价的天花板了。

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很多人说枣庄平均3000多的工资,凭啥能买得起那么贵的房子。先不说这个平均3000多的工资是咋平均的,你怎么统计的,统计的方法是否科学精确,是否真实有效,但是在这个55岁保安都得1700-2000工资的时代,3000确实低了点。老和很残酷的说,这个房子真不是给3000多月薪的你准备的,3000多月薪的你,建议市中区可以使使劲考虑下中安陈庄花苑、江北绿城、锦绣壹号,或者考虑老破小,不过还是建议你去南方打工吧,干点啥,你收入确实有点低了。

但是枣庄最主流新开盘的中位数的确实是在6000-7000之间(选取中位数比平均数更能够衡量价格。中位数就是绝不会出现马云有钱1000亿,我是个穷光蛋,平均500亿资产这种事情),枣庄最主流的房子价格的确实6000-7000左右,比如薛城城南区域,6500还是比较轻松的能买到新房的(不管是颐泽苑、鼎祥诚园等)。

市中区域,就更多选择,最热的东湖区域安桥学府(团购4800,目前也不到7000,自己去售楼处看)、头段时间的东湖豪庭三期鎏园、甚至鸿鑫御景的高层,大体上都能找到6500-7500或者稍微高一点的选择。

好,言归正传。

一、领秀城凭什么卖那么贵?

首先,电梯洋房、小高层,地处枣庄市实验学校对面,枣庄三中新城校区(实验高中)咫尺之遥,12年市直教育一站式,还有机会抓阄上实验幼儿园,种种不再赘述,可以看其他自媒体,没什么好说的,最核心价格因素。2.新城多山地,如枣矿巨山花苑、领秀城一期二期等都属于山北侧,地势南高北低,相比较而言荟萃处于较平整位置。3.商业及生活区域相比较新城西部地区,较为成熟。4.周边区域二手房处于相对较高的位置。5.靠近光明大道,交通优势较为明显。6.单价较贵,但是小面积总价还是让人能有一丝幻想。6.最关键的因素之一,能贷款,虽然总价高,但是首付好解决。

二、和周边区域二手房相比贵么?

和咫尺之遥的四季菁华相比,无电梯有证多层洋房(10000-11000);菁翠园电梯洋房(基本在11000-12000,有合同,无证需全款);其他高层基本在(9000-11000之间,有证有电梯的基本上在10000以上)。

和润扬首府相比,润扬首府位置相对靠北,小学属于枣庄市实验小学,初中属于实验学校,电梯洋房。目前实际成交价格10000-11000左右,基本上房源挂出来一个月之内都能消化完毕。

和优山美地相比,优山美地价格基本在10000-11000左右,有证可贷款二手房的基本上一个月之内能销售完毕。

和咫尺之遥世纪凤凰城相比,房龄十年,小区物业环境均比较一般,目前无证不可贷款,一般实际成交价格在8000-9500左右。

长白山路正对面来泉山庄,一期二期成交价格基本在6000-7500,户型稍差。虽然单价低,但是普遍需要10万以上的更名费,实际到手价格还得加上800-1000。小区环境稍差,配套物业稍差,房产证遥遥无期,但是不影响上学居住,性价比较高。

紫光园、学府花园情况大体差不多,由于都无法办理贷款,需一次性付清,交易难度较高。

上述几个小区(润扬还未入住,不再范围内),除了优山美地剩余物业基本上都不值一提,各有各的烂,方向不同而已。

从上可以看出来荟萃除三号楼、七号楼稍微贵一些,大多数房子价格和周边二手房市场吻合度较高,这个区域的房子基本上能贷款都能卖上价。相比较而言,正信开发的房子基本上都兑现了房产证。

三、在全市范围内学区对比,贵么?

既然目前荟萃是薛城区的天花板,那我们就找几个区域均价较高的小区对比。

滕州,上善玺园安居客均价12349元一平,电梯洋房,实际成交价格不低于12000,此地并不是新开发楼盘,如果再开发新楼盘可能更高。

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滨江国际御园,安居客价格11540,实际上成交价格在11000左右。

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市中,小地王,10000-12000,其他自媒体报道较多,不解释。

市府名苑,几乎找不到10000以下的房子,成色稍好一些不低于11000。

不管是市府名苑还是滕州的几个小区,能从幼儿园到高中毕业都在市直学校附近的,仅有新城此区域。

四、和周边城市比贵么?

荟萃基本上是枣庄的天花板了,既然是天花板,那么我们重点选取周边几个地级市靠近天花板的楼盘进行分析。

1. 临沂5月份成交的新地王,地块起始价85075万元,成交总价165595万元,溢价率94.65%,根据土地指标,折合地价约1382万元/亩,楼面价约8292元/㎡。这个楼面价基本上宣告了临沂的天花板将突破2万元左右。在售的老和比较熟悉的就是外滩三号,均价15800,能入眼的都得16500左右。二手房市场,塞纳荣府、凤凰水城、泰鑫东望府的房价也在15000-17000左右,即便是临沂,房价中位数也仅仅在8500左右,哪个临沂人说临沂工资4000多,房价快2万,我也得鄙视他。

杠友们肯定说临沂和枣庄有差距,但是临沂以后最顶端的楼盘和枣庄大概能有5000-7000差距,但是临沂是不存在枣庄那么集中度的学区的。

2、济宁房价涨势在全国都能排的上号么,由于对济宁实在是了解有限,老和认为目前比较高的算弘义家园,附小学区房,安居客价格14000多,成交价基本在13000以上。

3、徐州,弱二线,比较扎心了,最贵的接近三万了。基本上能满足居住稍微偏点儿的也在15000左右,云龙鼓楼不必说了,铜山也得15000了。一手房热门楼盘基本上靠全款,不全款连毛都占不到,个别楼盘也得50%以上首付,能30%首付轻松选房的少之又少。徐州房产市场非常畸形,刚需只能被人割韭菜买二手房。说去徐州买学区房上学的,我觉得你肯定想多了,先不说价格,更重要你的孩子能接受那边的考试难度么。

总结,相比较而言,枣庄房价比较正常,荟萃稍微有点高,但是如此集中的一条龙学区,周边没有太好的样本,从这个层面,这个价格也是符合预期的。

五.今天先写那么多,实在是累,明天继续分析。请允许我开始抬杠。

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先不说有几套房子是13000,实际上大部分荟萃房子是12000以内的。今日头条这位朋友说,大把二三线城市房价也就八九千块,我非常赞同,但是二三线八九千块钱的房子通常在18环开外,可以这样说,不光佛山,比如天津也有这种价格的房子。但是,有地铁么,有配套么,有学区么,先不说配套怎么样。看看他说的房子位置。离主城区远的让人想哭。

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但是,佛山市里住起来方便的位置也得2万块,这不是天花板价。我们评价房子要相同标准,尽可能选取天花板进行对比,而不是真抬杠。在我庄,真是凑合住凑合上学,6500-7000是可以买到我个人认为比较舒适的房子。即便是新城区域,6500-7000买君悦府难道住起来不舒服么,档次很LOW么?其实并不是你买不起,抱怨贵了,去了上海你老盯着汤臣一品那能不贵么,那是上海的住宅天花板?嘉定3万-4万的地铁房(非公寓)也不是找不到。

最近枣庄房市热情确实有点停滞,两级分化严重,涝的涝死旱的旱死,特别是个别区域,比如薛城城南大有熄火之趋势,但是学区房的稀缺性,我认为这个价格依旧能够保持较高的去化,至于其他内容。明天接着精细分析,重点说说如何调整策略,买或者不买的道理在哪。

关注老和嘚吧嘚,不仅仅是房子,还有乱七八糟,吃喝拉撒睡,生孩子就医就业,我知道的就尽量给大家普及。

老和VX:zaozlh,不定期不定时出没,请勿怪罪。

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