潍坊,最真诚的购房建议

到过潍坊的人,可能会被一道菜吸引,这道菜的名字叫“朝天锅”。大多数情况下,外地人会以为这是一种新颖的火锅吃法,走进去之后才知道,其实是烙饼卷肉。

潍坊还有一种特产,萝卜。当地有一个顺口溜:烟台的苹果,莱阳的梨,比不上潍坊的萝卜皮。当地人喜爱生吃,家中来客常以烟、茶、萝卜招待。据说经常食用有去痰、清热解毒、健脾理气、助消化等功能。

潍坊的美食很多,例如还有:鸡鸭和乐,肉火烧、酥鱼 ,肉丸子面条,蘑菇蒸鸡等,但是没有一种能称为“国字号”。

不要误解,这次不是美食专题,而是要借美食表达一个个人的观点:潍坊的城市发展、房地产发展和当地的这些美食一样,有一些特点,但是并不出彩,能够得到路人的赞美,但是过后却寻找不到值得回味的地方。

一、强县弱市,人口外流

有些地级市、省会城市会抱怨,自己的经济总量上不去,是因为自己的兄弟太弱。例如济南可能会嫌弃长清、平阴太弱,以致自己一直落后于青岛,于是不停的扩张版图。诸如此类城市还有成都,合肥,成都等。

潍坊从来不会说自己的兄弟弱,而且会以自己的小弟为骄傲。

潍坊地扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉,胶济铁路横贯市境东西;1983 年改建省辖(地专级)市,沿用潍坊名称,目前包含 4 区 6 市 2 县,另有 5 个开发区;潍坊市旅游资源丰富,拥有 A 级旅游景区 65 家,列山东省第 1 位。

6个县级市中,有5个近3年来登上百强县。在 2017 年全国百强县市排名中,青州市 59 位, 昌邑市 78 位 ,高密排第84位,在2018年全国百强县中,诸城排第49位,寿光排第57位。

百强县从经济上庞大了整个大潍坊,但是从另一方面也削弱了潍坊的吸附能力。地区产业的发达,聚集人口,导致流入潍坊的高端人才减少。

此外,青州隔淄博受济南城市吸附,高密、诸城、昌邑受青岛城市带动,寿光市主要依靠本地传统产业带动,同时重点发展蓝色经济。

高密市、诸城市、昌邑与青岛胶州市、西海岸新区接壤,青州隔淄博与济南相邻, 济青经发展成熟,经济吸附力巨大,对接壤县市吸引力高于潍坊主城区, 在人口导入、产业迁移、商贸服务等方面均呈现向济青流入的趋势,而潍坊主城区对此类县市吸附力远不及青岛。

综上,大潍坊的强大,在于区县实力的平均,大潍坊市区占据天时地利,但是确没有更近一步,也受到了区县强大的牵制。

二、贫富明显,人口密度低

经济发展方面,2018年潍坊市GDP6157万元,排在山东省第四位,领先于排名第五的淄博1088亿元。但是在人均GDP为约65800元,排名山东省第十名。

居民购买力和消费水平方面,2017年潍坊市城镇居民可支配收入36286元,城镇居民可支配支出22582元,均排在山东省第七位。

且以上2数据,近年增速处于下滑状态,从人均GDP和居民购买力和消费水平方面可看出,潍坊市的大部分财富掌握在少数人的手中,所以支撑房价上升的动力,并不想其城市经济发展一样足。

再看人口,2017年,潍坊市常住人口936万人,户籍人口908万人,2013年-2017年,潍坊2013

年以后,潍坊市户籍人口平均增长率 0.55%略高于常住人口平均增长率 0.45%,年均增长约 3.3 万人,人口增速不快,且这个数据属于大潍坊。

人口密度方面为579 人 /k ㎡,位于全省第 11 位,人口密度较低;2017 年潍坊主城区人口占潍坊总人口 20.3% 。

为留住人才,加快城市产业建设发展,推进人才强市建设,潍坊市开始以人才发展引领支撑全面展开新旧动能转换重大工程,大力实施乡村振兴战略,推动提升“四个城市”建设,现就支持人才创新创业提出“人才新政二十条”。

“人才新政二十条”的出台和实施在为加快城市建设,留住人才,巩固人口导入等方面,奠定了良好的基础和推动作用。

三、规划利好,急需兑现

2017年 2 月山东省发布 《 山东半岛城市群发展规划( 2016 2030 年) 》 ,构建“两圈四区、网络发展”的总体格局。根据 《 规划 》 ,至 2030 年,我省将建设“济南都市圈”和“青岛都市圈”,其中“青岛都市圈”由青岛、潍坊 2 市和烟台莱阳市、海阳市构成。

“青岛都市圈重点发展蓝色经济,协同潍坊等城市一体发展 ””,建设陆海统筹、具有较强国际竞争力的都市圈。潍坊市域发展受到青岛和济南的极大影响。

济青高铁(青太客运通道重要组成部分)、京沪二线作为山东省内两条重要的高铁动脉,在潍坊交汇,高铁枢纽地位突出,成为联通青济石太发展轴、京沪二线发展轴的交通 要道。

但是对于城市内部来说,潍坊轨道交通启动时间晚,规划建设周期较长,沿线土地价值短期难兑现。

潍坊市的大发展,收到来自山东省乃至全国政策的利好,但是区域内的发展还有待提升,急需轨道交通的开通,来拉动城市的整体形象。

4、大量供地,大量项目

房地产发展环境方面,潍坊市房地产政策对比青岛、济南相对宽松,目前不限购、认贷不认房,仅出台 了提高公积金 首付比例、利率和土地供应严格规范化 政策。

政策的宽松,反应出城市的房价并没有达到国家和政府赶到恐慌的地步,反应出城市房地产发展水平的落后。

土地市场方面,潍坊城市近年来供地上涨,2017 年成交 689 万㎡,楼板价亦涨至 497 元 ㎡;目前商品房均价上涨明显( 5962 元㎡ ),地楼比将至 8% 左右。潍坊剩余供应量为 5960 万㎡ ,供远远大于求,市场存量去化压力巨大。

今年来,潍坊市以城市为中心,打造东西向延展的带状居住区,未来城市外围还有大量土地供应。

土地供应量大,市场项目多,竞争激烈导致房价近年来上升速度并不快,这也是近年很多一线开发企业并不看好潍坊的主要原因。

2016年-2018年,部分一线企业进驻潍坊,与全国市场一片上升趋势有关,在投资客户持续流入的多重作用下,2016 年商品住宅市场开始步入量价齐升的阶段;2017 年成交量达 689 万㎡,同比上涨 33%,成交均价达 6269 元 ㎡,同比上涨 39%。渔翁认为,潍坊近年房价的上涨,并不是城市发展进步所使然。

5、城市平淡,可否买房

潍坊的城市规划利好多。“一主两副五翼”大力发展主 城区;与 青岛协同一体发展;落地速度加快,城市 进入迅速 发展阶段,这是没有问题的。

潍坊市区位、交通优势明显。半岛城市群地理中心 山东半岛 咽喉位置;北站建设、机场北迁进一步巩固加强,这也是值得认可的。

但是,经济实力强,全程排名第四,人口基数大;常住人口 936 万人全省;人口持续流入这几个事情,这是值得看好潍坊,并且深耕潍坊的开发商值得思考的。

渔翁还是想回到开篇所说的,潍坊的城市发展,就和潍坊的美食一样,有一些特点,但是并不出彩。

平淡的好处在于,不会有大起大落。买房自住不用担心自己的血汗钱,刚从口袋掏出,就会折损一大半;就算是投资,面临的风险也比其他的城市小的多。

潍坊想要得到更快的发展,不能停留在鼓吹全国大规划,省内大发展的基础上,还要实实在在的加快落实市区的各项规划。

声明:以上为个人观点,数据来源网络,仅供参考,不可作为投资与置业依据。文/渔翁

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