二手房市场凉凉!价格下挫,出手难……什么样的房子才好出手?

挂牌量暴增、砍价空间大、房子卖不出去,济南的二手房市场有点透心凉!

我们先看济南贝壳找房最近发布的一组数据,今年上半年,济南市区二手房住宅月均成交量为2813套,成交均价18022元/平方米,价格整体呈下降趋势

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其中,链家平台今年今年6月份的二手房成交价格在1.7万元/㎡左右。而在去年7月份,这个价格还是1.92万元/㎡左右。仅仅一年时间,价格下降了2200元/㎡左右。

在价格下降的背后,是庞大的二手房挂牌量。在链家网上,济南二手房的挂牌量已经突破3.9万套。仅仅是链家网上的这个的库存量,按照每月成交2800套计算,去化周期13个多月。

现在是,买房容易卖房难!要想卖掉一套二手房,越来越难,有些房子甚至挂牌一两年都无人问津。一套房子如果没有流动性,没有接盘侠,就谈不上性价比高。

那么,什么样的房子容易出手变现呢?我们可以根据济南二手房市场近期的成交情况寻点蛛丝马迹。

1st

小户型、总价低90平以下成交量占近6成

总体看,现在的二手房市场,成交量比较多的,或者是小户型总价低的房子,或者是性价比非常高的品质房源。

我们看,在链家网上,近期成交的一些房源大多在100万以内或100-150万左右。

其中,100万以内的成交房源多在老城区的老旧小区,无论东南西北中,30-60多平不等,有些房子就是很多人眼中名副其实的“老破小”,不过,它们还真有市场!为什么呢?便宜啊!

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(老城小户型二手房流动性较好)

济南贝壳的数据也显示,今年上半年,济南成交的二手房面积段大多在50-110平之间,90平以下的房子更是占到了58%

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这些老旧小区的房源大多还是集中在济南老城区,比如历下区、市中区等。这些房子交通便利,配套好,最关键的是面积小、总价低,尤其一些低楼层房源更受欢迎,有些年轻人也会为自家老人入手这样的房源。

另一方面,分布在老城区老牌中小学附近的学区房也是传统热点。而在这些学区房中,购房者首选的同样是总价低的房源。

现在全国都在推进老旧小区改造,其实,我们在买房时,一些位置优越的老旧小区也是可以考虑的,首选是单位宿舍或学区房。

这里我们要特别提一句的是,避免入手“老破大”,尤其是高楼层、无电梯的“老破大”房源,这类房源在出手时会比较尴尬,有钱的看不上,没钱的买不起,大幅降价又心疼,所以出手较难。

2st

100平左右次新房受欢迎

对不少年轻人来说,老旧小区的吸引力在降低。大家对居住品质有更高的要求,哪怕住的远点,哪怕每天开车时间长点,大家还会优先选择次新房源。

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(次新小区150万左右的房源颇受青睐)

从成交情况看,100平左右的次新房颇受欢迎,成交总价多在150万以内,不乏一些东部近两年新交房的小区。

相对来说,小面积户型流动性还是比较好的,在二手房市场非常活跃。

本质上,还是总价低的房源相对更好出手,200万以上的房源要想尽快出手,那就主要看小区品质、地段、学区、周边配套成熟度了。

3st

一街之隔两个小区差价大

当然,在济南的二手房市场,也有不少成交价在二三百万的二手房源。

总体看,这些总价高、大户型的房源在当下市场能获得青睐,或者是开发商品质不错,或者是地段好。

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(近期成交的一些高总价社区)

我们举两个例子。位于化纤厂路的万科城,这个小区今年上半年在链家平台成交了16套房子,均价23000多元/平方米,这个单价要比它周边的某小区每平米高出近4000元,而这个均价便宜的小区今年上半年才成交了3套房源(链家)。

还有位于盛福片区的绿城百合花园,链家挂牌均价23000多元/平方米,近期成交房源总价达到三四百万,就在上月还有一套340多平米的房源成交,成交周期仅43天,挂牌价510万,成交价490万。

而与百合花园一路之隔的某小区挂牌均价则是21000多元/平方米,单价相差2000多元。

这样的单价差是什么原因导致的呢?小区品质、开发商品牌、物业管理等因素占了很大比重。

在当下的二手房市场,大多房源成交价都较挂牌价是有所下调的,但一些品质相对好的小区还是较为“抢手”的。

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(部分高品质房源价格逆势上扬)

4st

改善性需求商业配套和物业是两大因素

当然,这些小区或开发商品牌,现在也时常遭到业主的吐槽。但相对来说,它们还是受市场欢迎的。尤其对高端改善群体而言,他们缺的不是房子,而是缺好房子。

好房子的标准有哪些?

物业其实是非常重要的一个因素,尤其对于改善型住宅,容积率、绿化都仅仅是一方面,一个小区的品质如何,很大程度上要看后期物业管理、维护的好坏

环境再好,服务跟不上,一切都白搭。好的物业绝对是个加分项,它是关系到房子升值的一大因素。相对而言,拥有自己物业的品牌开发商,会对自己开发的项目更用心一些

除此之外,交通、商业配套也很关键。有个买房理论叫“跟着星巴克去买房”。国外有研究发现,在星巴克周边购房,你的房产更容易升值,毕竟,星巴克的选址是有讲究的,主要在商场、办公楼等人气聚集的地方。这在一定程度上也反映出商业生活配套对一个楼盘的重要性。

现在我们选择房源时,已经不局限于房子本身了,更看重的是生活的延伸,朋友来家里做客,方圆几里能找个地方出去吃一顿,那是最好不过了。所以有商业配套的楼盘会越来越“吃香”。

总体来说,对于二手房来说:要不你有好的品质和服务,济南不缺有钱人,好的产品和服务不愁卖;要不你的总价够低,济南更不缺刚需,总价低的产品总有接盘人。

我们在选择新房或二手房时,可以参考一下二手房市场的成交情况,先给自己这套房源的“接盘侠”画个大概轮廓,看看未来抛售时这套房源的受众面究竟能有多广、能否在二手房市场顺利变现,这样也更有利于我们做出选择。

——全文完——

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