西海岸楼市下半年的大机会

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西海岸上半年楼市总结

数据端

上合峰会之后青岛楼市开始进入调整阶段,纵使西海岸发展势头再足,也难以背离青岛楼市大方向走势。

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但是在2019上半年西海岸依旧以绝对的优势夺得了2019青岛楼市上半年成交量的冠军席位,新房共成交18784套,成交面积2045218㎡,单区成交量占比青岛全市半年总量的28%。要知道去年西海岸成交占比是26%,人总是用脚投票,从数据上我们可以看出西海岸在青岛的吸引力在稳步加强!

市场端:

由于市场已经调整一年,观望情绪浓厚,房住不炒深入人心,青岛楼市调控政策并没有像大多人预期的那样开始放松,继续坚持高压政策,大量外地投资客户只能望洋兴叹。

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不同于去年上合峰会预期下西海岸楼市的全面火爆。今年住宅市场开始出现两极分化:

1:性价比高的刚需盘(对价格十分敏感的刚需)

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原胶南刚需大盘这几年不断加大供应规模,价格平稳

比如今年的不到一万的价格,虽然位置是整个片区相对一般的,但是对于刚需来说价格才是王道,又一次瞬间清盘。

2:区位优越不可复制,稀缺性强的高端盘(改善和坚持价值投资的高净值人群)继续赢得市场追捧。

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稀缺性极强的御龙湾高层同样即将售罄

谈到稀缺性强的肯定要分析鑫苑 御龙湾这个盘了,本身是在灵山湾前海一线正中位置,滨海大道沿线最后仅存的瞰海高层,虽然后面将要推出洋房,但洋房更加稀缺,数量也少。青岛高净值入群其实就看中这种稀缺性,就像茅台股价继续追高破千一样,高端住宅供应结构性短缺将是下一个西海岸楼市的大机会!

02

下半年供需分析

短期政策:

前几天开封戏剧性的宣布限售解除又紧急收回政策,网传西海岸西客站、藏马山、泊里等片区针对外地人才放松限购不了了之都可以看出楼市政策很难变动,因为政策的经常变动,很难释放稳定信号,作为头几个想要往宽松方向吃调控“螃蟹”的,往往会因为外界关注而备受舆论压力。可以预见青岛的楼市的调控政策至少在下半年还是不会动摇的。

中期土地:

去年下半年开始西海岸开启了新一轮的大规模放地,这个规模确实是空前的,还有几个限价地块企稳了这一年的楼市预期。但是现在如果从土地出让的价格来看却是环比上涨27.4%,折合到开发成本中至少上涨10%以上。好在到目前为止土地出让节奏还是比较平稳,下半年还是大方向出于供需平衡状态。尤其是以郊区供应为主,刚需还是可以继续从容应对,精挑细选到性价比高的房子。

长期人口:

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2018年西海岸吸引了青岛接近40%的常住人口增量量,比市南市北李沧崂山之和还要多!

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另外,在反应城市前途的人才集聚方面,西海岸独步青岛,在建的高校招生人数正在逼近已有的在校人数,也就是说在以后三到五年西海岸的高校人数还将翻一番。

03

下半年走势分析

放眼西海岸楼市这十年,上涨从来就不是一条直线往上窜,而是阶段性的暴涨。但是过快的上涨,一定会招致政府的严厉打压。经历了整整一年的楼市调整之后,楼市进入供需平衡周期,下半年西海岸的房价大概率也会相对平稳。广大买房者将变得更加理性,刚需看价格,改善看品质,投资看稀缺

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但我们仍需透过现象看本质,眼前的平稳是青岛以严厉的限购政策(限购政策从17年3月15日至今已经三年半,上一轮调控周期也是三年左右),大幅度增加土地供应(目前主城区土地陆续供应完毕,只有不断启动棚改缓慢供应)换来的,这两点在明年都很难持续。即使众多对楼市预期的强力打击,西海岸的成交量还是独占青岛鳌头,这就是大势!西海岸已经是青岛未来最有升值潜力,最值得投资购房的区域,没有之一。

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下半年这样难得的窗口期其实就是最佳的购房时机

蹲的越低跳的越高,所以刚需价格合适还是要果断出击,改善品质和地段都要看,投资一定坚持价值投资为王道,提前占位!

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