开盘当天只卖了7套!青岛这个地铁网红盘咋了?

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6月开盘去化榜出炉!很多细节直映楼市温度。

什么叫天壤之别、今非昔比?保利观堂绝对体会很深。

一年之前,这个自带“地铁首发站”烙印的名企之作,几乎成了空前地产牛市的名片,100万认筹门槛还捆绑高价车位,照样抢不着。就在上个月,没有了搭售车位等先决条件,保利观堂6月份一次开盘,当天只卖了7套。

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具体分析保利观堂的这次开盘,有些惨也不算最惨。说它惨,因为72套房源入市,当天只卖出7套,开盘去化还不到10%。说它没那么惨,是因为这个月保利观堂实际开盘了两次,总共推出400多套房子,两次开盘的当日销售数字相加接近150套,平均去化超过三成。这个数字足以保证保利观堂的开盘效果,从6月份49个开盘项目的副班长,跻身中游。

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其实保利观堂的销售压力并不不是最大的,相关统计显示,截止5月底,该项目之前开售的房源全部售罄,这次去化效果的落差,其实也和所在区域的激烈竞争关系密切。

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6月份,城阳片第一大盘——绿地国科健康小镇入市,300多套房子开盘当日卖掉198套,63%的当日去化,竟然是片区最佳。

这个最佳的成色也并非没有瑕疵。房产君在项目开盘前曾了解到,绿地项目首发可售房源超过1000套,置业顾问也表示要根据认筹量决定开盘量,最终的结果是开盘量缩了大概七成。而且有消息称,这统计在列的198套房子,可能包含“全民营销”政策下员工自持的房源。

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在去化压力下,缩量开盘已经是该片区一个通用做法。6月份城阳片其他两个入市项目,释放房源均不超过100套,其中昆仑府6月开盘推出房源只有48套。

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叫人吃惊的不仅是卖得差,还有卖得好!后者的代表还是保利作品。保利天汇在多个竞品或准竞品的夹击下,展示了过硬的市场魅力。

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6月两次开盘,一次售罄,一次去化近8成,在价格较去年稳涨的前提下,在竞品瞄准天汇细节、试图后发制人的局面下,天汇的佳绩至少证明了两点。

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第一,保利的品牌在当前楼市环境下,算是一种为品质背书的硬通货。因为6月份青岛楼市的另一次开盘日光,也是保利制造,时隔三个月,保利红岛湾为红岛高新区迎来又一次日光。

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第二,在限购、限售背景下,“主城”俩字还是去化效率的保证。我们注意到,6月份,传统主城部分共发生10次开盘,去化率大多在4成以上,除保利天汇开盘效果不错外,几个3万+项目的开盘当日去化也都突破7成,这是刚需市场回归的迹象,还是刚改规模释放的苗头?值得我们继续观察。

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与主城项目普遍稳健的表现有所区别,周边片区项目的开盘效果,分化比较明显。有开盘卖出八九成的,同一区域内也有只卖出一成多的。

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价格还是关键词!

中建锦绣城大卖92%,9500元/ 平方米的价格最有说服力。金地自在城一月内再开又卖出超7成,最好的理由也离不开9200元/平方米的价格。相隔不远的卓越维港绿地凤栖澜玥,一个卖了76%,一个卖了11%,固然两者开盘的数量有区别,但两者5000元/平的价差,还是在两个迥异的开盘效果上起到了关键作用。另一个价格决定命运的例子是开了194套、卖了27套的鑫苑御龙湾,其20300元/平方米的定价,在灵山湾片区的抗性可见一斑。

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更重要的关键词是性价比!

区域与区域之间的比较,同区域项目更要全方位比较,在供应放量的部分局部,这种比较事无巨细。价格与得房率的优势换算,精装修内容的价格和品质,开发商口碑的优劣……

房产君想要籍此说明,开盘去化只是楼市温度的一个侧面,在购房决策周期拉长的趋势下,它只是判断楼盘价值的一个参考。更好的做法还是去售楼处转转,亲身考察才能收获更真体验。

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只有看过的人才能明白……

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