房地产TOP10强富力集团进入山东威海临港区,区域价值日趋凸显

作者:威海新楼市团队 原创首发于公号:威海新楼市

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临港区最近的土拍市场非常引人注目,自6月24号以来,已经推出了22宗土地,而在7月29日成交的地块中,有3宗为富力集团拍的(这3宗地块要求捆绑拍卖而且有外资要求)。

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来源:威海市自然资源和规划局

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富力集团

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富力集团成立于1994年,总部广州,是一家以房地产开发为主的综合性集团,连续9年获得“中国房地产上市公司综合实力10强”,或许很多人更熟悉的是它在2017年斥资近两百亿收购万达77家酒店,成为“全球最大豪华酒店业主”。

富力2018年拿的地主要在二三线城市,土地储备量最多的是华北地区,它的销售业绩最好的区域也是在环渤海区域。山东是富力很重要的战略地,截至目前已经进驻青岛、烟台、东营、菏泽、滨州、济南、济宁、泰安、潍坊、淄博等地,计划在三年内投资200个亿,在山东省打造30多个精品项目。

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这样一家实力房企选择在威海临港区布局,必定是很看好这个新区的未来,下面我们就来分析一下临港区的房地产市场。

首先,临港区是一个“新区”,在房产投资领域,新区的关注度要比老城区高,因为新区房产的涨幅力度高。

一个新区的发展如同一个人的成长,大致会经历4个阶段:

1

立项阶段,就是明文规定,确定这里是新区了。这个阶段最重要的就是,这个文是谁下的,自然下达文件的单位级别越高,这个新区的起点也就越高,潜力也就越大。

临港区起步于2005年,2013年获国务院批准升级国家级经济技术开发区,也就是说临港区的发展定位是经济、是工业,产业立城是一个新区发展的最大保障。

2

配套建设阶段,就是建设道路、水电管网等基础设施,从这个阶段开始,普通投资者可以介入。因为这个阶段ZF会引入开发商,许以优惠条件要求开发商来进行道路、公共设施等的建设。

由于这个时期新区的建设刚刚起步,房价也是最低的,但是这个时期也面临着巨大的风险——投资不一定及时到位,新区的建设可能非常缓慢,而且可能因为领导换届等原因出现规划方向的改变。

配套建设中最重要的参考就是道路,道路中最重要的就是城市轨道。威海城市轨道1号线在临港区草庙子汽车站就设了一个站点,这个站点能告诉我们两点:一是临港区在威海整体规划中的重要位置;二是临港区的启动区兼核心发展区是草庙子镇。

临港区在威海整体规划中的位置主要体现在两方面,一方面威海发展空间布局是中心提升、东拓、南延、西展。中心提升前期主要是高区、环翠区、经区,后期是已经划区的文登,文登与主城区的连接点就是临港区,要发展文登区,就必须要发展好这个关键连接点。

南延一线就是中心城区与临港区、文登区、南海新区一体化发展,打造成一条产业带。在南海新区与主城区的联动发展中,临港区也是重要的连接点。

明白临港区的启动区兼核心区在草庙子镇的意义在于:临港区包括草庙子镇、汪疃镇、蔄山镇、黄岚街道办事处,规划这么大,但在实际发展过程中是不可能平均用力的,集中力量发展的区域、最先建起来的区域(也就是启动区)才是保险系数最高的区域,也就是最应该投资的区域。

此次富力集团拿下的地块就位于草庙子镇,而且位于草庙子镇一河(林泉河)两岸核心区的西侧,这个区域麋集了林泉河湿地公园、临港区威高广场、草庙子镇中小学、威海四中等优质配套,周边也是当前临港区主要在售项目威高水韵康桥、恒和家园、天亿城等。

富力集团拍下的3个地块,有2个是商住用地、1个是商服用地主要用于旅馆和商务金融,富力集团本就有酒店开发优势,组合开发这3宗土地,其效果应该非常显著。

3

企业或者部门的入驻。第二阶段是栽下梧桐树,这一阶段就是引来凤凰鸟,一个新区到底能不能站稳,这一点至关重要。

目前,临港区累积引进投资过亿元或千万美元的大项目有120多个,23个市级重点项目已经全部开工,例如与世界500强万豪国际集团合作的万豪酒店项目;中建材集团旗下凯盛科技集团投资建设的总投资100亿元的中建材铜铟镓硒薄膜太阳能电池项目;威海拓展纤维有限公司投资10亿元打造的拓展纤维先进复合材料研发生产基地项目;威建集团建设的威建建筑科技产业化基地项目……

除了这些项目,还有一个堪称临港区“形象”项目的威高·未来城。威高·未来城是一个规划300万㎡的世界级健康城项目,包括2万㎡的颐养康复中心、2.8万㎡的五星级酒店、1.2万㎡的天然室内温泉、130万㎡的高尔夫球场,目前该项目的前期本地居民回迁安置已近尾声,各大规划也都在建设中。

4

大批量引入居民,这也是房价拉升的时期。

临港区起步初期的主要购房者主要是当地居民和工厂工人,基本都是刚需者,他们也愿意用时间来换价格,随着配套逐渐完善,环境日益提升,临港区的人气也越来越高,这个时候看重享受的改善客户就会进入,进一步提升房价。

临港区的另一个优势是距离主城区非常近,从威海总站到临港管委仅10公里路程,轨道1号线建成后,两地之间的连通将更加便捷,这使得临港区承接主城区外溢人口成为可能。

草庙子镇的房产版块大体可以青威高速为界分为北面的常住板块和南面的度假板块,度假板块主要依托昆嵛山和温泉两大资源,已经吸引了绿城、中南等大开发商,此次威建集团拍下的地块就位于该板块。常住板块最重要的资源就是威海四中、草庙子中小学这块优质教育资源,当前户型面积大多是80-100左右,很少有超过120㎡的,若是一个新区的户型面积大部分都超过了120㎡,基本就没有投资价值了。

另一方面,这块的房价整体在7000-8000,跟主城区相比,有很大的价格优势,再考虑到轨道1号线带来的交通便捷,存在一定的升值空间。

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