疯狂的临沂

前两天听朋友讲临沂的房地产市场,有两个故事特别有意思:

今年上半年某月,某开发商的区域公司为了月度冲任务,看看区域几个城市都很萧条,唯独临沂一枝独秀,于是临沂项目担当重任。可是那个月临沂项目也卖断了货,怎么办,把售楼处卖了吧。这种大宗不动产一般不好卖,谁知这个售楼处挂出去就卖了,本来计划也就是两千万,结果一下子卖了3000多万。

还是这家公司,6月份区域为了冲半年度任务,再次把目光聚焦临沂,没办法,谁让临沂市场好,可临沂也没房子可以卖,最后硬硬生赶出一栋楼,一共五六十套房子,结果现场来了400多组客户,直接是抢啊。据说沙盘外围加了两层防护栏,还是把沙盘的玻璃都挤碎了,现场还有客户为了抢房子大打出手。结果不用说,售罄,底层顶层也要!

这都是发生在临沂楼市的真实故事,是不是很疯狂?但我告诉你,这只是疯狂地冰山一角,临沂楼市的疯狂,远比这故事精彩得多。

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2018看菏泽,2019看临沂

如果说楼市的话题2018当属菏泽,这个名噪一时的棚改大市,去年打响取消限售第一枪,也是分外耀眼,全国关注。而2019年菏泽不温不火的楼市,实在提不起信心,位于鲁南的临沂,却时不时成为一个炎热夏天的“焦点”,临沂的楼市更是比这个39℃的夏天还要热一些:

2019年上半年房价累计上涨,全国第一!

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从56城冰山指数发布的数据来看,临沂2019年7月第2周涨幅排名,全国第一!涨幅比排名第二的苏州高6个百分点,苏州2%,临沂8.3%。而苏州因这2%的涨幅,前两天调控又加码了,三个月两次调控加码,老二苏州比老大临沂还懂事。

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在房住不炒的大背景下,在全国楼市普遍降温的大背景下,临沂月环比涨幅8.3%,这个数字无异于坐上了火箭,让全国各地的楼市刮目相看,聚焦各大开发商的目光。

随着一个个榜单的出炉,临沂这座小城在全国出了名,虽然以这样的方式出名似乎并不是什么好事,当房价上涨却是不争的事实。

据媒体报道,6月份临沂的兰山、河东、罗庄、费县、沂南、沂水等区县二手房房价一片飘红,其中兰山区涨幅最高,同比增长39.01%,兰山区以10773元/平米的房价已经迈入万元大关。

2018年夏天有个朋友在临沂某楼盘买了一套房,精装修7500元左右,现在也已经上万。当然2018年,临沂房价上万的楼盘已经很多。据临沂当地人讲,以前临沂投资客到青岛、济南买房,现在又在临沂买房;更有不少县上上班的人,来临沂市区买房。

自5月份中南以8292元/平米楼板价拿下南坊的那块地之后,临沂楼市更是一片沸腾之声,有人高呼临沂的房价将直追济南、青岛,一年内将涨到2万。看热闹的,从来不怕事大,反正没人印证是对是错,就像济南的唐冶,2017年拍地后也曾有人预言唐冶迈上2万大关,可2年过去,一万五的精装修房子,都不好卖!

不管未来如何,看当下,就在中南拿地不久后的5月底,北城新区中南鲁商樾府项目开盘,洋房均价更是高达18700元/平米,就是这么高的价格,依然是开盘售罄。

还是中南鲁商樾府,6月30日加推50套高层,均价16000元/平米,依然是开盘售罄。而3月底该楼盘高层住宅开盘均价为13000元/平米,3个月,涨了3000元。

难怪有人感叹,现在临沂的房价,就像今年的苹果,突然觉得吃不起。

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房价飙升,临沂人很有钱?

说到临沂,相信很多人并不陌生,革命老区,红色热土,为新中国的成立立下了汗马功劳。

临沂也是一座历史文化名城,有2500多年的历史。前几年爆火的《琅琊榜》中,琅琊所指就是临沂,秦始皇统一六国后在这里设立了琅琊郡,因此得名。诸葛亮,王羲之,曾子、颜真卿的老家都在这里,还享有美誉“书圣故里”。

但,或许是革命老区的原因,再加上国家政策倾斜革命老区,很多人觉得临沂是穷乡僻壤。其实,临沂的穷,是在乡镇农村,临沂市早已成为一座国际化商贸城,商业和物流都做得风生水起。2011年,被授予“中国物流之都”之称。

在中国小商品市场的版图上,也形成了“南有义乌,北有临沂”的格局。

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在商贸物流业的支持下,临沂的经济发展也是突飞猛进。跟很多城市GDP主要有国企央企支撑的情况不同的是,临沂的民企也很强大民企支撑起来的。

有一个数据显示,2014年,临沂民企占整个临沂经济的77.6%,创造了整个临沂84.4%的税收。

有人说,临沂平均工资虽然不高,但有钱的大老板和小老板很多,和几个熟悉临沂的朋友聊起来,都是一句“临沂有钱人真多”。以至于前些年民间有一种说法,临沂街上的豪车比济南还多。

不只是豪车,就是汽车保有量,临沂也比济南数据好看。相关数据统计,早在2017年6月,临沂的汽车保有量就突破200万,全国排名23,全省排名第3,仅次于青岛、潍坊。而同年11月9日,济南市交警支队公布,济南机动车保有量才突破200万辆。

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虽说临沂的几个县还在贫困线上挣扎,但临沂市区确实很富裕,个体工商户很多,有钱人多,财富聚集在临沂市区。

这一点和潍坊正好相反,潍坊是属于市里一般,但下县却很强的那种,寿光、诸城、青州、高密,都很强,频登中国百强县榜单,所以潍坊虽然经济很强,但房价却很亲民,下县都那么好,谁还去你潍坊市区?

再说回临沂,有钱人多,房价就要高吗?那为什么之前的房价却不高?这两年涨得迅猛,是因为这两年突然变得更有钱?

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房价飙升的背后,是土地供应的拦腰斩。

其实临沂房价上涨也就最近三年的事。

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根据世联行公布的《2018年临沂市房地产年报》:

2016年商品住宅成交均价5438元/平米,同比上涨7.26%;2017年商品住宅成交均价接近7000元/平米;2018年商品住宅成交均价8080元/平米,同比上涨21%

与临沂房价飙升不匹配的,是临沂的土地供应量却在不断减少。与其他城市,尤其是菏泽这样的棚改大市不一样的是,菏泽是棚改拉动房价,而临沂市区的棚改却不多,对房价几乎无影响,直接影响临沂房价的是,供地的减少,物以稀为贵。

根据中地策略统计的《2018年临沂市房地产研究报告》,我们能看到:

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2011年至2014年,土地供应量、成交量虽存在一定波动,但一直处于高位状态;

而到了2015年土地供应骤降,不足去年的一半,土地成交量更是减少了3/4

2016年略有提升之后,2017-2018年再次出现持续性下降。

供地减少,导致住房供应量骤减,再加上棚改的刺激,临沂这两年库存去化速度惊人。

根据媒体报道,截止到2014年7月21日,临沂库存144685套,上半年成交19767套,按照当时的去化速度,去化周期约43个月之久

根据世联行统计的《2016年临沂市房地产市场研究报告》,2016年住宅库存量222.66万㎡,下降25.24%,去化周期缩减到了5个月

2017年,市场住宅库存量为101.32万㎡,下降50.28%,去化周期缩短至了0.85个月

2018年,库存减少到了90.3万㎡,下降10.5%,去化周期为1.63个月

我们能看到,临沂市场基本无库存,整体市场出现供不应求的局面,直到现在,临沂在售的楼盘已经寥寥无几,物以稀为贵,供不应求的市场,房价不涨才怪。

哪里有味道,哪里就有苍蝇。

市场的火爆,让保利、新城、碧桂园、中梁、恒大、荣盛、中南、万科等知名房企,争相进驻,就像当年争相进驻菏泽一样。

在全国楼市低迷,资金逃离三四线城市的情况下,临沂还能热多久,谁也不知道,所以,趁着现在还有热度,大家都在赶紧赶进度,趁热捞一把。像碧桂园为了趁热推盘,都在疯狂地赶进度。

伴随着楼市的火热,临沂的地价也开始疯长。根据世联行统计的数据:

2016年临沂住宅用地成交均价192.67万/亩,同比上涨34.37%

2017年住宅用地成交均价187.73万/亩,看似有所降低,实际上是外围土地拉低土地均价,主城区地价依旧涨势明显,北城新区甚至拍出了700万/亩的高价;

2018年住宅用地成交均价,342.65万/亩,同比上涨81.79%。

2019年截止到目前为止,共有27宗住宅成交,成交面积1265653㎡,成交金额69亿元,成交面积同比去年上半年减少了528065㎡,但成交金额却比去年增加了近43个亿。

房价高了,开发商笑了;地价贵了,政府笑了。只有老百姓,苦不堪言。

供地减少,库存去化加快,房价升高,地价暴涨,不得不说,临沂市政府的这波操作玩得贼6。手段要比泰安、菏泽、聊城这几位兄弟高明得多。

只是不知道临沂还能得意多久。

今年4月份,自然资源部发出通知制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标,其中就有:“消化周期在36个月以上的,应停止供地;36~18个月的,要适当减少供地;18~12个月的,维持供地持平水平;12~6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。

而临沂的去化周期只有不到2个月的时间,却不是加紧供地,而是减少,难道是临沂断网了,没有看到国务院发的通知?

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临沂,我想有个家。

和临沂的朋友聊天,无不感叹:临沂的房价,已经怨声载道。有钱人是很多,但普通老百姓也要住房。

临沂原本不该这样。

从1984年被国务院列为重点解决的连片贫困地区之一,到1995年率先整体脱贫,临沂人民仅用了十多年的时间。

临沂虽然没有高铁,但却是山东最早拥有飞机场的城市,1958年就拥有了!

自然条件差,不靠海,不靠港,不是区域中心,但临沂却成了全国第二大批发市场,物流之都、板材之都……

临沂一路走来,靠得不是房地产经济,而是艰苦奋斗的临沂人民,他们干买卖做生意,让临沂插上腾飞的翅膀。

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然而,就像我们说的,临沂市区有钱,乡镇和农村却比较薄弱;老板有钱,平均工资却不高。

统计数据显示:2018年临沂城镇居民、农村居民人均可支配收入分别达到3.6万元和1.4万元,城镇和农村的收入差距还不小。

并且,现在临沂的人口流失却很严峻,2018年人口净流出破百万,成为仅次于菏泽的山东省第二大人口流出地。

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房价太高,想要留下谈何容易,想回来又何处落脚?

临沂,我想有个家,你什么时候多供些地?

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